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继买不起房之后,养不起房的时代也要来了

2020-04-30680次阅读
21世纪的前十年,我们买房是奔着“以房养老”去的。

这是中国经济腾飞的十年,放水加强发展让房价坐上了火箭,买了房子就相当于“上车”,坐等资产增值。

但是,“房住不炒”逐渐成了主旋律,深圳的房价如果再涨下去,最后也只能成为有价无市,因为它不仅背离了国家政策,更是与普通人的承担能力背道而驰。

这个时候,一个严峻的问题变得越来越迫切:当中国的劳动成本不断提高、以后买房可能不再是“以房养老”,而是“以老养房”……我们是不是将养不起房了?

盘点下来,国内的小区衰败的特别快,而且在21世纪以前建的老房子经常会有这样那样的烦心事。



老小区的烦恼

中国的房子,设计寿命几十年,其实往往住了十来年就想换了,而且是逼得你不得不换。这是为什么呢?

之前有人写了一篇文章,分析中国的小区为何不可避免地会衰败,写得很不错,大家可以找来看看。这里我大概“翻译”一下:

H先生2009年购买了自己的第一套上车房,是位于北京海淀区、已经有12年房龄的“老房子”。这个1997年的老房子有电梯,当年是H先生的婚房,所以他希望买了以后就长期定居下来(毕竟地理位置确实不错),所以把它完全推倒重新装修。

“但长期自住的打算并没有坚持太久,这套房在满五不久后就换掉了,出手时的房龄是17年。换房的原因也简单——小区环境在日益恶化,且经过努力后发现没有挽回的可能。”

当年开发这个小区的开发商已经因为经济形势剧变而不知踪影,相应地,小区也变成“无人管理”的尴尬情况。H先生住的这5年中,暖气屡次不达标、楼道等公共空间被私自占用甚至封闭、垃圾清运不及时,打扫和清洁处于半瘫痪状态,电梯接近寿命极限,且无法给出更换方案……

继买不起房之后,养不起房的时代也要来了 - 得居房产资讯
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最让他抓狂的就是电梯,虽然前后就用了17年,但在H先生使用期间,他已经开始担心这座十多年梯龄的寿命将至,电梯的安全问题令人堪忧,因为已经没有负责的物业来维修了。

虽然说国内会收公共维修基金,这部分钱就可以拿来修电梯,但是要动用公维基金,就成立业委会来号召2/3业主同意。这个在国内是非常困难的。谁都知道,咱国人团结起来很厉害,但谈到个人利益又容易成一堆散沙,开业主大会难、成立业委会难,而且成立了以后还需要2/3业主同意,才能动用公维基金。

根据北京政协网站,在现代物业管理方式已经普及20多年的情况下,北京依然有80%的小区没有成立业主大会和业主委员会。

八成!这是什么概念?

最后,H先生的小区公共维修基金这事儿也就搁置了。这也变成了全北京甚至全国老龄小区头疼的事情,根据《北京青年报》2015年的报道,北京公共维修基金缴存总额近400亿,使用率不足5%。

5%的使用率,剩余的钱谁也动不了地躺在了银行里吃微薄的利息,按国内现在的通胀率,假如十年后真的用上了,还能修多少房……?

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如今,H先生到房产网上去查相似小区的情况,差不多单价都在10万左右,因为方位好,有学区等因素加持。但认真住进去,这让人操的心却已经不止这些钱了!

这就是国内许多老小区的现状:无人管理或者责任不清的情况多,居民普遍对公共区域没有概念,养宠物的屋主也是让宠物随地大小便,社区环境着实令人担忧。

绿化带杂草化,或者因为管理不善土壤外翻,小区没有对宠物主人约法三章,狗屎堆化、尿馊味到处飘,草丛车位化……

基本上就是告诉我们:想在国内的房子里舒舒服服地居住超过20年基本上是不可能的。

之前我们在深圳住的一个巨型小区,2000年修成的小区,现在回去已经不堪入目了。虽然整个小区看上去整理得还不错,但具体到我住的那栋楼去看,入大门处被大量垃圾占据,门禁形同虚设,而楼道里的灯也年久失修,长期在黑暗的楼道里摸索电梯的按钮。

现在我们住的一套2007年竣工的某知名房企的房子也不让人省心,房间漏水、钢筋结构明显变形,厨房的推拉门有一侧因此打不开,到了晚上还经常听到水管因水压高传出的轰隆声。

还好现在国内的人工费并不是很高,水管破了堵了找维修师傅来7、80块能搞定,空调有问题有电器公司的保修,或者能报销一部分维修费,如果这是在国外,房子里的一个小问题都能使你吃土几个月。

但人工费上升已经成为目前中国的一大趋势,不然企业为何要迁出中国设厂东南亚?

所以说,中国人买不起房也修不起房的时代马上要到了。


维护公寓,隔壁做的好多了


我们说的隔壁,自然是咱们的邻居日本。

我们经常看日本卖的公寓,即使是1980年以前建的(俗称“昭和房”)看上去也比国内2000年左右建的差不多。

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(我告诉你这个公寓是1979年建的你信吗?)

保养得好,这是许多去日本买房的国人最普遍的观感。

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为什么能维护得这么好?我们得出几点原因:

1. 日本的房产是永久产权,在建房时就会按照百年使用年限的标准建造;但国内只有70年使用年限,建造商为了压缩成本肯定花费了不少功夫。

2. 建房行业高度专业化和工业化。精细化做工、SOP化流程,让整个公寓建成时的错误率大大小于国内。

3. 居民和开发商严格区分公寓的私域和公域范围。比如阳台属于逃生时必经地点,所以属于公共空间,不能堆放杂物。

4. 人工费高也导致日本人更爱护自己的房子。

5. 地震、自然灾害让日本人对房屋稳固和耐用的要求更高。
(如果还有其他,欢迎各位补充~)

早在1980年,日本就提出了百年建筑的目标。所谓百年建筑是指,一是建筑结构寿命100年,二是100年内可以让家庭几代人安居。日本在战后高速发展中也吃过建房偷工减料的亏,但是在1980年之后,政府开始对建房细节进行更加精细的规定,以及市场整体趋于成熟,使得那之后的房子也变得更牢固。

2007年,日本自民党提出“200年住宅”的概念,要求将原本目标为100年的建筑寿命延长至200年。而这里所指的200年,并不是说200年内不做任何的修复工作,而是指住宅的结构年限能撑到200年。

此前就跟一个在日本做工程监管的华人聊天。他说,在日本,所有公寓从打造钢筋结构到后续房内电线水管分布都是高度成熟工业化的。管线产品由专业的设计公司设计,标准化、自动化程度高,产检极其严格,品控做得相当好。

除了有非常好的设计,高度专业的施工人员来安装也是王牌。国内卫生间的同层排水将管道敷设后用混凝土埋起来,不利于检修。相反,日本的做法是铺设完管道后,作架空防水楼板预留检修口,出现问题检修就十分方便。

中国建筑史上有个永恒的谜:就是为什么中国国力这么强大了,还造不出不漏水的房子?

所以当国内的人跑去日本买房问,这房子会漏水吗?日本人都会挺困惑。“漏水?好好的房子,为什么会漏水?”

然后当你跟他解释后,他会这么告诉你:“那个不叫漏水,那叫施工不良。”
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回想H先生在讲述他的遭遇时,对自己入住的12年房龄的小区有诸多的问题,只用一句,“毕竟是十多年的老小区,要求不能太高”来自我安慰。如果说这事儿发生在日本,那估计业主们早就要跑去物业那边打人了。

工业化和流程标准化也造就了日本房屋的牢固。根据《西洋参考》,在上世界九十年代,日本在建筑技术方面取得多项进展,从房屋结构到软装设计,都完全像汽车工业那样流水线作业了。

每个施工小组只负责自己那部分,可以多线程并进作业。举例而言,一户建在地基阶段,会有施工小组用组合屏障把施工范围完全遮挡起来,保证不会有扬灰、漏水的情况出现,整个施工现场极其干净。

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日本效率最高的房子,是仅用8个小时建了一个300多平方米的住宅,早晨8点钟开始建设,下午4点钟做完,而且品质非常好。

这些在国内,是想都不敢想的。一个电路或者水线出错,所有装修都要推倒重来。

而据《广州日报》报道,目前日本20到60层的建筑,包括住宅基本都采用了预制构件,其中约80%的建筑采用了全预制构件,即所有梁柱和楼板都为预制构件。一切严格按照设计来。



你住的新房
真的比别人的旧屋好吗?

此前有人说,日本房屋机构发布的《公寓寿命》统计,日本全境的公寓寿命仅为33.4岁,东京的平均值是40岁。

认真看了这份统计,我们发现,它的寿命标准是在一个更高的标准上评测的——除了公寓的折旧情况,还考虑了该公寓有没有电梯,对高龄居住者的生活是否便利等在国内看来属于“高标准”的评判标准来判定的。符合这个著名机构的要求的房子,在东京的平均寿命是40年。

按这个标准来看,国内90年代的房子在日本基本上都算废了。

日本为什么那么多老房子?看我们公号上的产品,经常能看到80年代的房产,在国内这些房都可以归为“老破小”,为什么日本还能作为投资房产卖?

问题的关键就在于日本的土地是永久产权。因为如此,开发商在建房时要考虑把房子建得更牢固,“建造可用100年的房”就是在这个背景下提出的。

与此同时,房子的保养维护也就做得更仔细,一般每20年左右会对整个大楼做一次大规模修缮,把水管、外墙都给维修一遍。


这些钱就出在每个月固定要交管理费和修缮基金上。物业公司既然收了钱,自然会替业主消灾,日本的修缮基金不会像国内这样沉寂在银行账户里,而是每年对公用设施进行保养和维修,保证它能正常使用。

在确认购房以前,日本法律规定卖主要把房屋存在的瑕疵(包括环境瑕疵、心理瑕疵等)都明文写在一份《重要事项说明》的文件中。如果卖主故意隐瞒房子的问题,日本有专门的法律保护买家,最高可以要求前房东全额修补瑕疵。

所有可能遇到的问题,都会在你买房前跟你约法三章,你有什么权力又有什么义务,契约上都写得清清楚楚。

我们出国去那些发达国家,会感觉到处都是旧旧破破。在美国曼哈顿大街上,经常看到的红砖房都基本是50年以上的老房子,比如帝国大厦也是于1930年建成;而在京都小径中看到的町屋也都有百年以上的历史。

咱们在国内看惯了一栋又一栋看似光鲜的新楼建起,然后就说这种国外的房子落伍,有这样的反应说明你见得还不够多。

他们住的老楼,或许比你那刚盖好的新房还要牢固。

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