深度解析马尼拉5大核心投资区域,一次性教你获取更大投资收益

2019-08-192377次阅读

马尼拉（Manila），菲律宾首都及第一大城市,是全世界最具国际化和最多元化的城市之一，被人们称为“亚洲的纽约”。

马尼拉是菲律宾的首都城市和最大的港口，位于菲律宾最大岛屿－吕宋岛马尼拉湾东岸，也称“小吕宋”，濒临天然的优良港湾——马尼拉湾。

1976年11月，菲律宾政府决定把马尼拉、奎松、卡洛奥坎、帕萨伊4个市和玛卡蒂等17个市镇，组成马尼拉大都会，即国家首都大区。

而流经大马尼拉的河流天然地将城市分成两大部分，下辖的17个市镇中，8个在巴石河北岸，9个在南岸。城区则分成两部分，河上6座桥梁把城市南北两岸相连。

目前，马尼拉市人口约2400万人，大都会面积638.55平方公里，仅为上海的十分之一，是亚洲最大的都会区之一。

马卡蒂Makati—第一大CBD、亚洲曼哈顿

马卡蒂区位图

马卡蒂是菲律宾最大的CBD区域，自上世纪70年代开始，Makati就享有“亚洲曼哈顿”的美称，也是全球摩天大楼密度最高的区域之一。

目前全球有62,000家企业将总部设在了马卡蒂，最为著名的Ayala大道则被誉为“菲律宾华尔街”，沿着Ayala 大道修建的写字楼和住宅价格也是全区域最高。

马卡蒂发展成熟便利，居住治安良好，日间人流高达470万人，且因为周边居住的多为金融业、企业高管等等，收入在马尼拉属于中上层，所以拥有非常强劲的购买力。

作为东南亚知名的金融中心，Makati市一直都是投资者和外省移民落户的首选地。

房产数据

据莱坊最近报告，

2019年第二季度Makati平均售价为240993比索/平米，约3.3万人民币。目前马卡蒂的新房出售最高单价在421905比索（约5.67万人民币）。

而从空房到带完整家具公寓的出租价格区间在750—1920比索/平方米/月，平均在1000比索/平方米/月。

租金行情与上海徐汇区、黄浦区、静安区接近，但房价约3万人民币/平，仅有上海同区域位置的四分之一。所以，这也使得马卡蒂的租金回报率是上海的3-4倍。

不过因为Makati的房价比较贵，所以租金回报率是3个CBD中最低的，但出租速度极快，基本挂出后几天内就租出去了。

许多刚开始了解菲律宾的投资者，尤其是追求稳健的投资者，对马卡蒂的了解和偏好更高。但目前的现实情况却是，马卡蒂几乎没有在售的新楼盘，即便是有，知名开发商的外国人份额也已经卖光，所以很难找到合适的项目。

投资评估

增值：✭✭✭

保值：✭✭✭✭✭

风险：✭✭

租金：750-1920比索/平米（约125人民币/平米）

房价：24万比索/平米（3万人民币/平米)以上

门槛：买套40平米公寓需120万人民币起

BGC—马尼拉的“小新加坡”，外国人最多

全球城BGC区位图

BGC的建成才过了二十年时间，这是继马卡蒂之后，马尼拉又一个大型的CBD区域，城市设计理念与新加坡非常相似。

马尼拉BGC占地300公顷，由菲律宾领导品牌开发商Ayala Land从2003年开发至今，全区管道地下化，市容街景全新规划，连马尼拉到处流窜的吉普尼车（Jeepney）都禁止进入，堪称马尼拉房产奇迹。

菲律宾证交所於2018年在BGC设立第三办公室，新加坡大使馆、多家国际企业总部都选择坐落于此，可见BGC之商业地位。

BGC城市实景图

BGC国际学校资源丰富，目前有九所国际学校可选，加上全菲最好的圣路克医院，每年吸引了大量菲国富豪及海外退休人士定居于此。

BGC租金行情与马卡蒂差不多，房价在2017年后大幅上涨，目前约30万比索/平米（约4万人民币）。

房产数据

该区的平均房价在300,000—350,000比索/平方米，最高房价为600,000比索（约80000人民币）/平方米。而从空房到带完整家具公寓的出租价格区间在800—1200比索/平方米/月，平均价格在1000比索/平方米/月。

投资评估

增值：✭✭✭

保值：✭✭✭✭✭

风险：✭✭

租金：800-1,000比索/平米（约125人民币/平米）

房价：30-35万比索/平米（约4-4.5万人民币/平米)

门槛：买套40平米公寓需100万人民币起

奥提加斯（Ortigas），成熟金融中心，亚洲开发银行总部所在地

Otigas区位图

Ortigas总占地4,033公顷，地理位置非常好，刚好处于大马尼拉的正中心，往北可至奎松，往南分别通往马卡蒂和BGC，所以这里也居住了非常多在CBD上班的家庭。

其中Ortigas center 是该地区开发最成熟的地段，也是大马尼拉最大的商业中心之一。

Otigas center区位图

菲律宾许多知名集团总部及政府机关亦将设立於此，例如菲律宾最大的快餐品牌快乐蜂Jollibee、啤酒商生力集团、菲律宾证券交易所第二办公室。并拥有18个科技/技术产业园区，7 间大学及高校，一所大型医疗中心。

除了商业配套，购物商场也是本区极大的亮点。SM Megamall，香格里拉商场，Ayala Mall商场，新加坡投资的The Podium商场等10大购物中心都在附近。

菲律宾目前已成为全球最大的呼叫中心（BPO），而BPO大楼都集中设立在Ortigas CBD区域，三班倒的工作方式导致周边房屋出租行情紧俏。

Ortigas Center近年来发展愈加成熟，大量资本企业入驻，在集合了众多资源的优势下推动着周边片区的全面发展，其中Ortigas Center东北部地区发展尤为明显，当地的中产阶级和开发商们正将目标索定在了Ortigas东北部的C5大道沿河新区。

C5大道区位图

Ayala、SM、MEGAWORLD、Rockwell、Robinsons、Ortigas & Company等众多菲律宾实力开发商已在C5大道沿线布局，片区开发进入了快速爆发期。

房产数据

在商业中心及最高消费群加持下，Ortigas的住宅空置率一直低于10%，是相当稳定成熟表现。

房价略低于Makati和BGC，均价在目前还在16-18万比索/平米可以买到，算是相对实惠的投资热区。尤其在马尼拉机场地铁开通后，从本区到机场仅需20分钟，加速与国际接轨的方便性。

投资评估

增值：✭✭✭

保值：✭✭✭✭✭

风险：✭✭

租金：800-900比索/平米（约115人民币/平米）

房价：16-18万比索/平米（约2-2.3万人民币/平米)

门槛：买套40平米公寓需80万人民币起

帕赛市（Manila Bay City）

马尼拉湾娱乐城，博彩观光拼钱景

帕赛市区位图

马尼拉湾娱乐城，又称博彩特区，是近两年最受青睐的马尼拉买房热点之一。

此区近马尼拉国际机场，有Mall of Asia亚洲最大购物中心、多功能展演中心、客服中心商业园区，以及4座国际级博弈度假村加持，种种优势推升马尼拉湾区摇身成为菲律宾买房最疯狂的市场。

房产数据

2017年因受到全球华人投资追捧，房价一年飙升30%，摇身变為最佳炒房区域。

此区项目供给量大，客观评估未来增值潜力大，但风险承担也高，项目地点、规划及位置将影响后续出租及转售的市场接受度。

过去此区偏好规划25平米的小套房，现因全球华人不断进场，为迎合高端市场需求，规划坪数不断放大，投资门槛已越来越高。

目前MOA附近房价约28-33万比索/平米（约3.5-4万人民币/平米）。

如今由于赌场工作员工和赌场游客的需求，租金回报较高，不过需要提醒的是，博彩区还在继续开发，未来几年将有大量的房地产项目上市，届时租金回报会下降。

投资评估

增值：✭✭✭

保值：✭✭✭

风险：✭✭✭✭

租金：1,000-1,400比索/平米（约155人民币/平米）

房价：22-36万比索/平米（约3-4.8万人民币/平米)

门槛：买套40平米公寓需140万人民币起

Malate

malate区位图

马尼拉的Malate区面貌既古老又年轻，地处亚洲又十分欧化。

马尼拉最著名的大街是罗哈斯（Roxas）海滨大道，又称日落大道，它沿着海岸从南往北笔直延伸，长达10公里。罗哈斯大街是为纪念战后的第一位总统罗哈斯而命名。

街道两旁有国际会议中心、文化中心、国际贸易展览中心等行政中心和文化设施都在这里。

投资评估

增值：✭✭✭

保值：✭✭✭

风险：✭✭✭

租金：600-800比索/平米（约100人民币/平米）

房价：15-25万比索/平米（约2-3.3万人民币/平米)

门槛：买套20平米公寓需50万人民币起

最后，提醒大家:

在菲律宾买房投资，地段慎选！

其次开发商品牌和品质、周边商业配套和规划也是很重要的投资要素，因为这将影响到后期脱手的速度和价格。

另外，也提醒大家慎重选择零首付项目，零首付项目原先针对的是收入不高的客户群体，后来被投资客用来作为金融杠杆的模式炒楼花，短时间内大量买进卖出。

但是同时间段内，大量房屋抛售会影响项目市场价格，所以那些被用来炒楼花的项目，查看他的历史数据就能看出涨幅数据一直不是很理想。

选择适合的地段、开发商以及专业的顾问公司，是在菲律宾投资获利缺一不可的三要素。

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