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深度解析马尼拉5大核心投资区域,一次性教你获取更大投资收益

2019-08-191319次阅读

马尼拉(Manila),菲律宾首都及第一大城市,是全世界最具国际化和最多元化的城市之一,被人们称为“亚洲的纽约”


马尼拉是菲律宾的首都城市和最大的港口,位于菲律宾最大岛屿-吕宋岛马尼拉湾东岸,也称“小吕宋”,濒临天然的优良港湾——马尼拉湾。


1976年11月,菲律宾政府决定把马尼拉、奎松、卡洛奥坎、帕萨伊4个市和玛卡蒂等17个市镇,组成马尼拉大都会,即国家首都大区。


而流经大马尼拉的河流天然地将城市分成两大部分,下辖的17个市镇中,8个在巴石河北岸,9个在南岸。城区则分成两部分,河上6座桥梁把城市南北两岸相连。


目前,马尼拉市人口约2400万人,大都会面积638.55平方公里,仅为上海的十分之一,是亚洲最大的都会区之一


01
马卡蒂Makati—第一大CBD、亚洲曼哈顿

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马卡蒂区位图

马卡蒂是菲律宾最大的CBD区域,自上世纪70年代开始,Makati就享有“亚洲曼哈顿”的美称,也是全球摩天大楼密度最高的区域之一。


目前全球有62,000家企业将总部设在了马卡蒂,最为著名的Ayala大道则被誉为“菲律宾华尔街”,沿着Ayala 大道修建的写字楼和住宅价格也是全区域最高。


马卡蒂发展成熟便利,居住治安良好,日间人流高达470万人,且因为周边居住的多为金融业、企业高管等等,收入在马尼拉属于中上层,所以拥有非常强劲的购买力。

作为东南亚知名的金融中心,Makati市一直都是投资者和外省移民落户的首选地。

房产数据


据莱坊最近报告,

2019年第二季度Makati平均售价为240993比索/平米,约3.3万人民币。目前马卡蒂的新房出售最高单价在421905比索(约5.67万人民币)。

而从空房到带完整家具公寓的出租价格区间在750—1920比索/平方米/月,平均在1000比索/平方米/月。

租金行情与上海徐汇区、黄浦区、静安区接近,但房价约3万人民币/平,仅有上海同区域位置的四分之一。所以,这也使得马卡蒂的租金回报率是上海的3-4倍。

不过因为Makati的房价比较贵,所以租金回报率是3个CBD中最低的,但出租速度极快,基本挂出后几天内就租出去了。

许多刚开始了解菲律宾的投资者,尤其是追求稳健的投资者,对马卡蒂的了解和偏好更高。但目前的现实情况却是,马卡蒂几乎没有在售的新楼盘,即便是有,知名开发商的外国人份额也已经卖光,所以很难找到合适的项目。
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投资评估

增值:✭✭✭

保值:✭✭✭✭✭

风险:✭✭

租金:750-1920比索/平米(约125人民币/平米)

房价:24万比索/平米(3万人民币/平米)以上

门槛:买套40平米公寓需120万人民币起


02

BGC—马尼拉的“小新加坡”,外国人最多


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全球城BGC区位图

BGC的建成才过了二十年时间,这是继马卡蒂之后,马尼拉又一个大型的CBD区域,城市设计理念与新加坡非常相似。


马尼拉BGC占地300公顷,由菲律宾领导品牌开发商Ayala Land从2003年开发至今,全区管道地下化,市容街景全新规划,连马尼拉到处流窜的吉普尼车(Jeepney)都禁止进入,堪称马尼拉房产奇迹。


菲律宾证交所於2018年在BGC设立第三办公室,新加坡大使馆、多家国际企业总部都选择坐落于此,可见BGC之商业地位。

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BGC城市实景图

BGC国际学校资源丰富,目前有九所国际学校可选,加上全菲最好的圣路克医院,每年吸引了大量菲国富豪及海外退休人士定居于此。


BGC租金行情与马卡蒂差不多,房价在2017年后大幅上涨,目前约30万比索/平米(约4万人民币)。

房产数据


该区的平均房价在300,000—350,000比索/平方米,最高房价为600,000比索(约80000人民币)/平方米。而从空房到带完整家具公寓的出租价格区间在800—1200比索/平方米/月,平均价格在1000比索/平方米/月。
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投资评估

增值:✭✭✭

保值:✭✭✭✭✭

风险:✭✭

租金:800-1,000比索/平米(约125人民币/平米)

房价:30-35万比索/平米(约4-4.5万人民币/平米)

门槛:买套40平米公寓需100万人民币起


03
奥提加斯(Ortigas),成熟金融中心,亚洲开发银行总部所在地
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Otigas区位图


Ortigas总占地4,033公顷,地理位置非常好,刚好处于大马尼拉的正中心,往北可至奎松,往南分别通往马卡蒂和BGC,所以这里也居住了非常多在CBD上班的家庭。

其中Ortigas center 是该地区开发最成熟的地段,也是大马尼拉最大的商业中心之一。

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Otigas center区位图

菲律宾许多知名集团总部及政府机关亦将设立於此,例如菲律宾最大的快餐品牌快乐蜂Jollibee、啤酒商生力集团、菲律宾证券交易所第二办公室。并拥有18个科技/技术产业园区,7 间大学及高校,一所大型医疗中心。


除了商业配套,购物商场也是本区极大的亮点。SM Megamall,香格里拉商场,Ayala Mall商场,新加坡投资的The Podium商场等10大购物中心都在附近。


菲律宾目前已成为全球最大的呼叫中心(BPO),而BPO大楼都集中设立在Ortigas CBD区域,三班倒的工作方式导致周边房屋出租行情紧俏。


Ortigas Center近年来发展愈加成熟,大量资本企业入驻,在集合了众多资源的优势下推动着周边片区的全面发展,其中Ortigas Center东北部地区发展尤为明显,当地的中产阶级和开发商们正将目标索定在了Ortigas东北部的C5大道沿河新区。

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C5大道区位图

Ayala、SM、MEGAWORLD、Rockwell、Robinsons、Ortigas & Company等众多菲律宾实力开发商已在C5大道沿线布局,片区开发进入了快速爆发期。

房产数据


在商业中心及最高消费群加持下,Ortigas的住宅空置率一直低于10%,是相当稳定成熟表现。


房价略低于Makati和BGC,均价在目前还在16-18万比索/平米可以买到,算是相对实惠的投资热区。尤其在马尼拉机场地铁开通后,从本区到机场仅需20分钟,加速与国际接轨的方便性。
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投资评估

增值:✭✭✭

保值:✭✭✭✭✭

风险:✭✭

租金:800-900比索/平米(约115人民币/平米)

房价:16-18万比索/平米(约2-2.3万人民币/平米)

门槛:买套40平米公寓需80万人民币起


04

帕赛市(Manila Bay City)

马尼拉湾娱乐城,博彩观光拼钱景


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帕赛市区位图
马尼拉湾娱乐城,又称博彩特区,是近两年最受青睐的马尼拉买房热点之一。


此区近马尼拉国际机场,有Mall of Asia亚洲最大购物中心、多功能展演中心、客服中心商业园区,以及4座国际级博弈度假村加持,种种优势推升马尼拉湾区摇身成为菲律宾买房最疯狂的市场。

房产数据


2017年因受到全球华人投资追捧,房价一年飙升30%,摇身变為最佳炒房区域。


此区项目供给量大,客观评估未来增值潜力大,但风险承担也高,项目地点、规划及位置将影响后续出租及转售的市场接受度。


过去此区偏好规划25平米的小套房,现因全球华人不断进场,为迎合高端市场需求,规划坪数不断放大,投资门槛已越来越高。

目前MOA附近房价约28-33万比索/平米(约3.5-4万人民币/平米)。


如今由于赌场工作员工和赌场游客的需求,租金回报较高,不过需要提醒的是,博彩区还在继续开发,未来几年将有大量的房地产项目上市,届时租金回报会下降。
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投资评估

增值:✭✭✭

保值:✭✭✭

风险:✭✭✭✭

租金:1,000-1,400比索/平米(约155人民币/平米)

房价:22-36万比索/平米(约3-4.8万人民币/平米)

门槛:买套40平米公寓需140万人民币起


05

Malate

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malate区位图

马尼拉的Malate区面貌既古老又年轻,地处亚洲又十分欧化。 


马尼拉最著名的大街是罗哈斯(Roxas)海滨大道,又称日落大道,它沿着海岸从南往北笔直延伸,长达10公里。罗哈斯大街是为纪念战后的第一位总统罗哈斯而命名。

街道两旁有国际会议中心、文化中心、国际贸易展览中心等行政中心和文化设施都在这里。
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投资评估

增值:✭✭✭

保值:✭✭✭

风险:✭✭✭

租金:600-800比索/平米(约100人民币/平米)

房价:15-25万比索/平米(约2-3.3万人民币/平米)

门槛:买套20平米公寓需50万人民币起

最后,提醒大家:


在菲律宾买房投资,地段慎选!

其次开发商品牌和品质、周边商业配套和规划也是很重要的投资要素,因为这将影响到后期脱手的速度和价格。


另外,也提醒大家慎重选择零首付项目,零首付项目原先针对的是收入不高的客户群体,后来被投资客用来作为金融杠杆的模式炒楼花,短时间内大量买进卖出。

但是同时间段内,大量房屋抛售会影响项目市场价格,所以那些被用来炒楼花的项目,查看他的历史数据就能看出涨幅数据一直不是很理想。


选择适合的地段、开发商以及专业的顾问公司,是在菲律宾投资获利缺一不可的三要素。

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