东南亚 | 读懂了高端公寓的价格，你就读懂了这个市场

现在想必大家能够形成非常清晰的认识，那就是一线、强二线的房地产市场，肯定是要优于三四线的，从安全性和涨幅上都可以这么说，因为资源集中让这些地方有了定价权，这是核心竞争力。

投资东南亚，首都已然成为首选，而大家的注意力可能更多地集中在首都城市的均价上，今天我们要关注的是另一个指标——他们高端公寓的价格。

为什么要关注核心区高端公寓的价格呢？

高端公寓是一个我们能判断未来楼市趋势的指标，怎么理解呢？

像超豪华住宅，因为高价和市场都难以复制，其实对一个城市的平均房价影响不大。上海也就只出了一个汤臣一品这样的项目，而北京也只有一个壹号院子。

但是高端公寓不一样。

曼谷、胡志明、马尼拉排名前十的开发商，旗下都不止一个高端公寓的项目。

因为高端公寓满足的是，一部分中产的改善性住房的需求。只要价格和面积比市场平均水平高出20%-30%，就能吸引到这样的人群。

所以高端公寓现在的价格，其实就是整个城市未来三到五年的一个对标水平。

虽然我们看不到未来十年、二十年这么远，但是我们可以先看三到五年这样一个中期的房价天花板在哪里。

而高端公寓就是一个需要关注的指标。

现状如何呢？

当我们把曼谷，马尼拉，胡志明三个城市高端公寓放在一起，对比的结果更为明显。

先说，菲律宾。

马尼拉的一个位于老牌CBD马卡蒂项目，开发商是业内龙头Ayala旗下的子品牌，专做高端公寓。

大家猜猜每套价格多少？

每套均价5500万比索！换成人民币将近760万！目前第一批推出的楼盘，平均面积是150平米。虽然算不上当地最豪华的公寓，但这个定价，也再次刷新了马尼拉主流市场的房价天花板。

2019年7月底的时候，我们主编就收到了这个开发商的销售部门发的邮件， 一层只有7套的设计，在东南亚非常少见。

这个项目单价35万比索-37万比索，换成人民币大约4.8-5.1万人民币/平米。整个项目算下来，平均每套面积230平米。哪怕我买个最小的户型，也得550万人民币。

Alveo是阿亚拉旗下专做高端公寓的子品牌，它的选址、设计，都被当地的房地产市场作为了行业标杆。它的定价，也一向被视为公寓界的先行指标。

对标到泰国。

Sansiri，一个与菲律宾的Ayala类似的开发商，都是当地历史最悠久、开发项目最多的头部房企。

目前，Sansiri在曼谷著名的富人区素坤逸开发的项目，两居室和三居室的公寓单价从7.3万-9.3万人民币不等，而顶层公寓（Penhouse）的单价更是达到了12万人民币/平米。最便宜的一套，总价也将近910万人民币。

（项目位于传统富人区的Thong lo站附近）

样板间长这样：

（The Monument Thong Lo）

我们再来看看越南的第一大城市胡志明，也是越南的经济中心。

从区位上来看，第一郡属于胡志明市的经济、贸易、金融和行政中心，类似于北京的国贸。与前面提到的马尼拉的马卡蒂（Makati）的定位相似。

目前位于第一郡在售的高端公寓，价格已经达到6.5万人民币/平，而且户型越大，单价越贵，因为项目定位的就是大户型、高端路线，所以最好的视野、最好的位置都留给了大户型，单价自然也更高。

（顶楼泳池景观长这样）

（胡志明第一郡公寓售价中位数4.8万人民币/平米）