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亲身经历真正的“秒杀”现场，原来日本那些被抢的房子都有这些特质……

2019-12-081867次阅读

前几天，我目睹了一场抢房大战。


在一个日本买卖房群里，一位房东在上午10:42把房源整理好发出，马上就有人咨询这个房子的情况，搞得房东措手不及——


亲身经历真正的“秒杀”现场，原来日本那些被抢的房子都有这些特质…… - 得居房产资讯


下午4时许，当这个买家决定购买，问这个房东要房时，房已经被签掉了……


亲身经历真正的“秒杀”现场，原来日本那些被抢的房子都有这些特质…… - 得居房产资讯


这就如同口红一哥李佳琦卖口红的直播正在进行时，五分钟马上秒杀1.5万支口红的壮观现场……而且，还有人因为没秒到而黯然神伤。


一套要价100+万人民币的房子，居然被至少5组客户抢着买，究竟是何路神仙？


先来看看它的基本情况：这套投资型公寓建于1985年11月，属于新耐震、永久产权。


亲身经历真正的“秒杀”现场，原来日本那些被抢的房子都有这些特质…… - 得居房产资讯


它售价1580万日元（102万人民币），月租减去管理费和修缮费，净回报达到5.78%，朝向北，套内面积18.28㎡，还附送3.74㎡阳台，公寓楼里有电梯，户数多达117户。


它是一个连锁品牌的投资房产，管理公司也是这家著名公司统一负责。


离这个房子最近的车站是西新宿站，徒步仅需6分钟；而离全世界第一大车站新宿站徒步需15分钟。旁边就是好东京都政府所在地，世界五百强企业聚集的CBD。


这套房目前正在出租中，购房即可收益……


在新宿区新宿站附近的一套房，卖102万也能被秒杀，说明它拥有秒杀房才拥有的特质。


别说，东京现在时不时会“冒”出来这样一个漏，就看你有没有慧眼识别它。（想了解秒杀房源的朋友，欢迎添加陈意【ID：chenyi91025】咨询）


今天大门我就来现身说法，跟大家聊聊什么样的房子是秒杀房“体质”！



交通、房况、成本、地段
一个都不能少！


各位买房金主爸爸们，要从千万个房源中找到那个拥有秒杀体质的房子，你要关注这四个重点，一个都不能少！


1. 交通：不超过10分钟，5分钟内最佳；
2. 房况：户数越多越好，品相一定要好；
3. 成本：管理费、修缮费一定不能太高；
4. 地段：东京23区内都可，但要找优势明显的地区。


先来说说地段。现在东京都心五区（千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区）的房价已经很高了，一分价钱一分货，比如那个在新宿区被秒杀的房，质量上乘、价格在100万以上还被说“定价定低了”。


如果你在新宿区买一套50万的房子不一定是捡到漏，它可能是无人问津的“问题房”。


地段的要求认准两点：


1. 它有同区域其他地方没有的优势；
2. 日本人喜不喜欢这个地方（这里的口碑如何）。


第二个好理解，既然要找长租房的租客，就要按照当地租客的喜好选房。平时多留意一些“日本人评选出来的最想居住地”，或者参考黑泽此前发表的文章《东京市长的住所、第三大地铁站、周杰伦MV取景地…我们找到了日本人才知道的热门投资地！》，文中提到日本权威机构评选出的人气居住区。


对于“同区域其他地方没有的优势”的理解，我在这举个例子：比如这套房在东京大学旁边，几步路就能走进校园。

我们这里有一套这样的房，刚推出来就被秒掉了。


这是一套离东京大学只有320米的房，也就是说，以每分钟50米的步行速度，你只要走4分钟，就能到东京大学校内。还不能想象它有多近？上地图：


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一条路走到底，你就进入日本最高学府的殿堂……


这就是同区域内的其他地方无可取代的优势。比如你买的房在距离晴空塔步行300米的地段，或者就在东京重要商圈CBD附近，有大量的上班族的租房需求，又或者在交通要道JR山手线边上（划重点——边上，大概在步行五分钟左右的距离），去东京哪里都四通八达。


既然说到了JR线，那就来说一说东京房产的交通必备原则：5分钟铁则——10分钟以内能到大站，5分钟以内能到小站。这是最佳状态！


当然，特大站如新宿这样的（掘金酱注：东京三大站——新宿、涩谷和北千住）则能适当放宽要求。开头说到的那套秒杀房，离西新宿站6分钟距离，去新宿站也要15分钟，但它照样被秒杀！


在选择房产时，要贯彻上面这个铁则。几天前，我们的总负责人陈意给客户抢下的一套房，就很符合这样的条件。（想了解秒杀房源的朋友，欢迎添加陈意【ID：chenyi91025】咨询）

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这套房在港区的赤坂商圈，离一个小站溜池山王站步行仅160米的距离，等于一出门就是地铁站，而这个站到六本木一丁目仅需2分钟；公寓旁还有大站赤坂站，步行也只要320米就能到达。


亲身经历真正的“秒杀”现场，原来日本那些被抢的房子都有这些特质…… - 得居房产资讯


美国领事馆、虎之门开发区都在不西行能到达的地方，绝对的坐等升值的好地段。

哎这么好的房，我如果有钱早就出手了……



好房子和秒杀房的区别在这里！


最后，就是房屋本身的质量评估。


选择完最最重要的地段，很多人大概就认为万事大吉，然后交钱买房，对于房屋本身的质量，经常遗漏去评估它。


而这恰恰是普通的好房子（地段好），和拥有“秒杀体质”的好房子的区别。


拥有“秒杀体质”的好房子，首先得看上去好。


注意，这里说的“看上去好”可不是“新”这么简单。我经常听到陈意的无奈，好不容易帮客户争取到了一套很不错的房，那客人一看这房是八几年的，“太老了吧！不能买！”就这么错失了好房。


东京的老房往往是投资型房产中最有利可图的，因为现在新房的房价已经很高。有机构统计过，新房的收益率大约是9％，但二手房的收益率却高达15％。


一个买了东京43套房的日本母亲，在总结选房必杀技时反复提到的一点就是——“买便宜而且品相好、房龄大的老房子”。因为房子即使房龄很老，只要看上去不错、地段又好，那就一定有人租，后面出手也更容易。


港区赤坂那套房是1980年建造的 ，为什么能秒杀？来看看它的内部装修：


亲身经历真正的“秒杀”现场，原来日本那些被抢的房子都有这些特质…… - 得居房产资讯


不过这种新装修又便宜的房往往可遇不可求，还有一套由陈意从多个房子里挑出来的一套在大田区的秒杀投资房，也很不错。


该房建于1988年4月（新耐‌震），离周边的小站大森町站徒步仅需4分钟（满足交通要求），而且它的内部品相是这样的：


亲身经历真正的“秒杀”现场，原来日本那些被抢的房子都有这些特质…… - 得居房产资讯


干净的木地板，整洁的空调，厨房的面板是不锈钢，被保养得锃亮，白色的橱柜也非常精神。这样的内置就是品相好的装修，又离地铁近，所以非常好租好售。


这栋楼还有一个秒杀特性，也是最开头那套被秒杀的房共有的品质——同一栋楼的户数越多越好。


户数越多难道不是同类型竞争越多，越不容易出租出售吗？

首先，户数越多的房一般说明开发商的资金雄厚，能付得起这么大工程的开发；其次，户数多则每个人平摊下来的修缮费和管理费就少，而这样的大楼一般也有更雄厚的修缮基金。


买过房的客户最常见的抱怨就是修缮基金。修缮基金里有一个坑人的地方，我要在这悄悄告诉你（所以，读到这篇文章的人赚到了）：修缮基金不足问题。


户数少的楼大概率会修缮基金不足，但它也需要几年一大维修呀，那不够的钱从哪里拿？


一些楼的物业能够通过担保整栋楼的方式跟银行要到修缮贷款，之后再在业主出的修缮金中扣，但户数少的楼更不容易贷到款。这个时候，不足的部分就只能跟业主要……


户数少平摊下来的钱就越多。如果你很不幸，刚当上业主就遇到一次大维修，这部分的费用肯定够你受的，可能把你一年的盈利全部吃掉。


所以，户数多的第二个好处就是修缮基金不足问题很少。


而第三个好处在我们此前的文章中也写到，决定一栋楼的房价能不能升值的一大原因，就是户数够不够多，它可以对10年后的资产价值产生很大影响。


东京鉴定的调查结果显示，100户以上的公寓价格维持率皆超过96.1％。


由此可知，户数规模越大，价格维持率越高。如果你看重资产价值，那么大规模建筑将是稳赚不赔的选择。


刚才举例的大田区这一套房所在的楼，户数就有98户，满足户数越多越好的要求。


亲身经历真正的“秒杀”现场，原来日本那些被抢的房子都有这些特质…… - 得居房产资讯


最后，就是公寓的管理费、维修费不能高于平均水平，而且最好带租约出售。


在文首那套秒杀房中，每月的修缮费管理费是1.18万日元，东京大学旁的这套秒杀房的修缮费管理费是1.257万日元，港区赤坂这套则是1.836万日元，同样的，大田区这套房的修缮费管理费为1.301万日元，均未超过2万日元。


而除了港区这套秒杀房，在卖出时是空置状态，其他所有的秒杀房都是带租约出售，也就是说你买了房马上有收益。


大田区这套房的租约到2021年1月18日，稳定出租中。它还有一个关键诱人之处，这样好品相的房子比同一栋楼的同户型公寓要便宜100万！等于说，在原价基础上打了折。

之前台湾知名投资婆、台湾名主持人杨帆的老婆Julie在节目上说，投资房产就如同“菜市场里买菜，看到打折的怎么能不下手”！

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所以二话不说，只讲俩字：买它！

秒杀房的拣选标准，我已经全部和盘托出了，看完你就知道该怎么选那些“买它！”的好房。


我们在这推荐一套由总监陈意亲自挑选的秒杀房——位于台东区浅草寺旁的多户数、低价好房，来看看它的基本信息：


亲身经历真正的“秒杀”现场，原来日本那些被抢的房子都有这些特质…… - 得居房产资讯


它的秒杀体质还包括：


1. 距离大站浅草站只有240米，步行仅3分钟；
2. 全球知名景点浅草寺步行500米（6分钟）即可到达；
亲身经历真正的“秒杀”现场，原来日本那些被抢的房子都有这些特质…… - 得居房产资讯
（红色标识为大楼所在地）

3. 出租中。租约到2021年4月，买即可有收益；
4. 多达95户的多户数公寓楼；



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