在菲律宾，我对当下中国这场史诗级大挪移有了更具象的理解

一、没错，中国人做投资就是很看政策走向。

一年前，最高领导人访问了菲律宾，今年对方的领导人又再次访问中国。两国友谊迅速升温，媒体风向也变了。

于是，去年大家还在疯狂追问泰国和柬埔寨，今年就已经转向菲律宾了。

人和钱的转向，就是这么迅速。

没错，和大家在其他东南亚国家投资的时候想的一样，菲律宾也有绕不开的几个问题：

菲律宾人自己买房吗？

菲律宾投资的安全感何在？

菲律宾的房价还能涨多久？

归结下来，就是获利空间和退出机制。

但自己关起门来做再多调研和猜测，我们看到的信息都是诸如这样的数据：

人口上亿，大基建如火如荼；

租金回报率可以达到6%-7%；

最核心的地区房价已经超过5万人民币；

……

冷冰冰的数据和当地人的生活还是隔绝的。你知道他们喜欢住哪里吗？他们中产家庭每年收入多少吗？他们的财产安全有保证吗？

百闻不如一见，这才是我们每个月都会邀请客户去现场看一看的原因。

2

菲律宾的“守规矩”，超出了我们的想象。

11月底，考察的第一个夜晚，我和同行的客户先到了马尼拉最繁华的CBD区域BGC。

没想到，刚来就“违规”，只好乖乖交了罚款。

有两位客户在咖啡厅外抽烟，原以为和泰国一样，开阔的场所就可以抽烟。结果很快警卫就来了，就算用英文解释了很久，自己只是初来乍到的游客，没有看到禁烟标志，也没法打动面前的警卫。每人给了1000比索罚款。

交了钱之后才发现，即便是街头，也经常能看见 “禁止吸烟”的标示。有的还写着罚款10000比索，大概是1400元人民币，罚的比国内重多了。

有了真金白银的教训，后面几天客户们掏出烟盒的次数明显减少了。

和吸烟的人一样少的，还有街道上的垃圾。暴走六天，我常常因为找不到垃圾桶，而只好把一天的垃圾塞到包里，带回酒店再扔掉。

这和我曾经去日本旅游时的体验居然如出一辙，找不到垃圾桶，更看不到街道上的垃圾。

不影响他人，保持尊重，这是在马尼拉暴走六天后，菲律宾人给我留下的最深刻印象。

3

考察的第二天，我找到当地第三大开发商美嘉世界，去参观它们在奎松市库保镇（CUBAO）的项目。

去之前已有心理准备，担心碰到的都是中国阿姨过来看房。

结果，我在售楼处坐了一个小时，陆陆续续有将近20位菲律宾人来咨询，多是以家庭为单位出行。

（当地家庭实地看盘实拍）

进入售楼处之前，我注意到，这个项目附近都是商场。于是，我对照着谷歌地图，实地走了两个多小时发现，这里有6个大型商场（mall），怪不得能有这么多拖家带口的本地人来这里看房。

（项目附近的大型商场实拍）

现在的菲律宾通信网络还不发达，中国电信今年才刚刚成为当地第三家运营商，网购并没有成为当地人生活的日常。逛商场就成了日常最频繁的消遣和聚会方式。住在6个商场包围的公寓里，一定是最幸福的事情。

当地人认为公寓是一种新事物，所以除了自住，他们还会买来投资。

我也联系过当地中介或者开发商的销售部门看房，介绍的时候他们倒是实诚，更多的是给我强调租金回报率，而不是房价涨幅。中国一年暴涨50%的房价，在外国人眼里简直是天方夜谭。

我每次去马尼拉考察，都喜欢选择Airbnb上的民宿，因为这样更容易接触到早些年就买了房的菲律宾本地人。BGC的民宿价格只有五星级酒店的三分之一，居住体验却很不错，开放式厨房、落地窗、阳台、自助洗衣，以及非常严格的物业管理。

这一次预定的民宿老板，名叫JOJO。聊天时发现，他在BGC有92套房产，仅一栋公寓楼他就拿下了50个单位。

我下巴掉了。我和同事一起确认了好几遍，发现并不是听错了。（当然，不排除有一些夸大的成分，可能有一部分是他自己的，有一部分是他管理的）

JOJO今年40岁，是一家企业的老总。企业主营业务是卖挖掘机，是的，就是你想的挖掘机。在中国，一台小型挖掘机能卖到50万以上。在基建需求明显更大的马尼拉，JOJO已经算是个小中产了。

我问他，什么时候开始走上买房投资的道路。JOJO兴奋地说，跟你们学的呗。

什么意思？我问。

原来，JOJO看到中国人，还有美国人和日本人，来菲律宾只干一件事，那就是买房子。他的好奇心让他发现了财富新大陆，那就是房子可以出租给别人赚钱。

“我也就和你们一样，开始研究买房了。”

4

除了禁烟标示，走在马尼拉街头上能看到第二多的，就是挂着枪的警卫。老杜上台后，严抓毒品，所以才在全国新增了警卫，进行例行检查。

但是很多去过马尼拉的中国人，却认为警卫多是当地不安全的表现。其实这跟中国的地铁安检一样，只是一种预防措施，北上广深都有地铁安检，但他们也恰恰是中国最安全的城市。

打车的途中，和一位Grab司机聊起老杜，他说老杜上台之后，最大的变化是，感觉整个城市安全了许多许多。

另外，这次六天的考察行程，我在酒店外面吃了12餐饭，8餐都是本地菜。除了一些做法独特的菜式，如柠檬味的炸鱿鱼之外，其他本地菜的味道和做法跟国内没什么两样。

尤其是猪肉，跟蔬菜同炒，煎猪排，骨头汤……基本都是中国口味，第一口就能习惯。当地餐馆的服务生会说中文，大商场里的中国餐厅也坐满了当地食客。

（菲律宾的中国餐厅“超群”）

菲律宾的富人大部分都是闽商，网约车司机会在你下车的时候主动说出“谢谢”，入境处等政府机构开始增加中文提示……种种迹象都在说明一个事实：中国人与当地社会的融合程度还是很高的。

当我在路上拍照的时候，路人都懒得看我。他们还会主动从我的相机下面弯腰通过，不打扰到我。

在菲律宾人看来，中国人也跟那些身材高大，眼眶深陷的白种人一样，就是来做生意的外国投资者，没有什么区别。马尼拉城市的国际化程度，非常高。走在三大CBD的街头，日本样式的建筑风格，美国化的街区设计，亚洲风味的餐馆……

站在2019年回头望，菲律宾被西班牙殖民几百年，美国殖民也有几十年，而最近几年则受到中国人热捧，所以不同文化在这里反而融合得很快。

5

说到底，整个菲律宾社会呈现出一种个体至上的状态。这是西班牙和美国殖民的文化遗风，也是投资安全感的保障之一。

为什么？我们一点点地说。

首先，土地私有。菲律宾私人拥有土地，开发商在拿地的时候并不能随心所欲。这导致了两点后果，拿地面积小或者不连续，另外就是有可能要跟地主斡旋，开发周期长。

要是在中国，开发商动不动就直接包下一个山头，炸了重埋，摇身一变给你造出一座新城。要是一些愿意通过多卖地来增加财政收入的地方政府，“中国第一神盘”“亚洲第一楼盘”什么的根本不在话下。这些地方的房地产，就像搭积木一样，又快又多。

例如，贵阳某个可容纳17万人的巨型楼盘，在四个山头圈下了12800亩土地，人口相当于好几个镇。

很明显，马尼拉是无法复制这样的中国奇迹的。总数少，时间长，让马尼拉公寓供应量难以快速增加，房价也就水涨船高了。

其次，政策调控不同。当下的中国，央行放水开始伴随着房地产调控升级，严格不能让水再流到房地产中去。限售、限购等手段，无不是通过影响买卖双方的交易过程来抑制需求，从而达到调控的目的。

但在菲律宾人看来，买卖双方都应该有权利实现交易，所以政府可能会选择走泰国和马来西亚的路径，也就是限制贷款条件来提高购房成本，以及推出更多保障性住房来缓解供应不足的问题。

还有，是对个人交易的保护。在菲律宾，成为一名房产经纪人，有着和美国持证的经纪人一样严格的学习、考核制度。

这座城市有上千万人，但获得执照的房产经纪还不到5000人。

马尼拉楼市的确定性，不但源于稳定的住房需求和尚未完善的住房供应之间产生的巨大价格上涨空间，也在于尊重私人产权的原则会像一种软性屏障，天然降低了投机性需求出现的概率。

6

同行的客户中，有一位台湾来的L先生，之前在柬埔寨呆过三年，亲眼目睹了投机性需求如何让西港的房价陷入癫狂。近几年，菲律宾的房价也在不断上涨。

“马尼拉房价快涨不动了吧？”他问我。

我明白。他在担心柬埔寨同样的一幕会在菲律宾上演。

我也去过柬埔寨。这两个地方的差距实在太大了。要是说狠一点，柬埔寨已经被外国资金改造了，因为外国人进入完全没有门槛，也没有份额限制。

我有一个判断当地投资环境里“中国人参与度”的简单指标，就是户外的巨幅广告。

在柬埔寨，在马路上抬头看到的都是中文广告，有外卖、快递、便利店、电话卡等。在菲律宾，巨幅广告都是当地的时尚品牌或者高端红酒品牌。中国的炒房团大军，还没有到来。

（马尼拉户外广告）

为什么同样是发展中国家，对疯狂涌入的外资的消化能力却完全不同？我认为关键在于，容纳这些资金的容器不同。

当没有客观条件支撑突然高涨的需求，这些嗷嗷待哺的资金就成了投机性需求。一些开发商再一哄抬，房价上涨的预期就被透支了。所以，西港的热度，现在就降下来了。

菲律宾，则刚好相反，跟中国当下的政策转向产生了“共振”。当下的中国，人和钱正在进行一场史诗级大挪移。一方面是中小城市向都市圈转移，另一方面就是杠杆从国内向一带一路转移。

都市圈的“共振”很好理解。大马尼拉地区也是人口超千万的大都市圈，而且是菲律宾唯一的大城市，人和钱只能往这里流。

同时，中国转移到一带一路的杠杆，是要落地的。而菲律宾总统老杜刚好提出了“大建特建”计划，要在6年内（2017年至2022）投资约9万亿比索（约1.16万亿人民币），在菲律宾全境展开基建项目，其中37个项目都将在他的任期内完成。

“大建特建”计划的75个旗舰项目，有22个落地大马尼拉地区。涵盖领域极广：从机场到船舶港、地铁到轻轨，发电到灌溉。

也就是说，菲律宾的有效投资，抢在房地产前面，把这些中国转移出来的杠杆，提前吸收了。

所以，马尼拉房价还会涨吗？不用怀疑。

但会像中国那样一年暴涨50%吗？不会。

马尼拉房价并不像中国那样，有更多的水分，我们大可不必惊慌。看完马尼拉的楼市，你会对当下中国的资源大挪移，有了更具象的理解。

出去看看，你才不会被原有的认知和财富限制了想象力。出去看看，世界才有可能成为你的新港湾。