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楼市突然下跌,这个夏天香港经济发出非同寻常的信号

2019-08-091473次阅读


香港,又一次站在了风口浪尖上。


继97金融风暴后,香港遇到了中年烦恼——


因不安境况引起的信心波动,业主降价10%抛售房子的案例在全港各区陆续爆发,一股房产降价潮似乎正汹涌袭来。


从西北的元朗到东南的将军澳,楼市的恐慌情绪开始蔓延。短短两个月内,成交量暴跌了40%。除了住宅,商业地王流标、中环写字楼租金暴跌也在频频发出危险信号。


回归22年来,香港的神秘感越来越少,我们对这座800万人的国际都市的认识却越来越单一,“棺材房”、“李家的城”、“房奴”……香港和内地相互理解正在变得越来越艰难。


这一次,香港会变成什么模样?


01


五个月前还在“小阳春”里的香港楼市,如今却出现了量价齐跌的新信号。


香港土地注册处最新数据显示,在社会动荡集中爆发的6、7两个月内,提交到土地注册处进行登记的整体楼盘成交量分别只有6211套和6380套,分别同比下降33%和25%。


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而在5月,这个数据才刚刚创下了7年来新高,为10353套。


也就是说,短短两个月,香港楼市从一个月能成交上万套暴跌至只有六千多套。


据香港文汇报报道,社会动荡导致市场信心减弱,业主在交易时不得不压低价格才能找到买家,有的地区降价幅度一度达到10%,部分地区甚至出现“时光倒流价”,即价格回落至2017年水平。


天水围嘉湖山庄10座一套实用面积41平米的住宅,业主在6月底以530万港元出售,7月中还一度加价至540万港元,但7月最后一周连续砍价10%,最终以485万港元被同区一位刚需客买下,折合实用面积单价为10.7万人民币,低于全港均价。


当年97金融风暴在香港诞生了一个新词语叫“负资产”,指资产的市值低于你抵押的借款,通常在资产价格大崩盘后出现。天水围嘉湖山庄在当年就是首当其冲的地方之一,足足用了18年才让区域内负资产数量降至零。


而现在,大降价的信号又在这个地方亮起。


与此同时,青山公路豪景花园有业主降价8%,以538万港元易手,这是该地区2017年的价格水平。


另外,屯门、元朗、将军澳区和港岛均出现了大幅降价寻求快速易手的案例,而这些地区恰好也都遭受过社会动荡的影响。


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香港楼市走过40年,楼价涨幅早已经超过了20%,甚至香港十大富豪中有九人都跟房地产开发有着千丝万缕的联系。


所以,房地产市场就是整个香港社会情绪的晴雨表。它的变故,似乎预示了香港经济的未来。


02


这一次市场情绪的巨大回落,最主要的原因就是当地持续爆发的社会动荡,以及外部大环境波动给香港经济带来的不确定性。


当我们把香港最近两个月最动荡的区域挑出来,再去跟房价下跌的区域做比对,会发现两者之间有较大的正相关。


元朗是6月冲突最严重的地区,甚至还曾出现流血事件。同时,这里的房屋平均单价6月也出现下跌,幅度为1.1%。


据香港文汇报报道,就在元朗发生流血冲突后的第一个周末,买家看盘量骤降。买家直言,就是因为担心可能会被示威者袭击,才放弃了前去看盘。


而进入7月,冲突已经从元朗转移至南边的屯门,而后者的房屋平均单价,就在7月开始出现了下跌,幅度为2.5%。


6月的时候,全港18区房价出现环比下降的也只有5个区。但自从示威者7月1日进入立法会后,游行来到了一个转折点,议题逐渐复杂化,波及范围也越来越大。


而根据香港美联物业的最新数据,7月房价下降的区域从5个陡增至12个,既有新界的屯门、荃湾和葵青,又有维多利亚港周围的九龙和中西区,遍布全港核心区域。


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就最近两个月来说,的确“活动”越剧烈,当地的房地产市场就越受打击。


香港美联物业预计,下半年香港房价将下跌3%。其他业界人士认为,虽然目前豪宅价格下跌最猛,但下半年小户型单位价格可能暴跌30%,因为这些户型单位的业主大多都背负着高额贷款。而租金方面,目前中心商厦租金已经下跌4%,预计下半年核心区商铺的租金会大跌10%。


此外,7月底川普宣布加征关税,日韩各将对方移出出口白名单……国际贸易在最近几周再次陷入阴霾。


对内对外都较悲观的投资者,自然不会再把手中的钱拿去投资未来的香港,而是纷纷撤退,现金为王。


截至本月9日,恒生指数已经跌了14天了,收盘报25989,在25000点关口附近徘徊。而上一次维持这么长时间的下跌,已经是35年前了。


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本月6日,一月期香港银行同业拆借利率(Hibor)从2.01%飙升至2.51%,一天涨幅近25%,同时也是十年来的最大涨幅。同样是恐慌情绪弥漫的6月中旬,该利率曾经创下金融危机以来的最高值2.63%。


这意味着银行间不太愿意互相借钱了,也就是港元现金在银行间的流动性越来越差,背后存在庞大的提现需求。


投资者正在对香港资产失去信心。而过去40年间,市场情绪如此低落的时刻,只出现在97金融风暴。


03


目前,香港的一些资金正在流向世界各地。


例如港剧里出现次数最多的加拿大、与香港相爱相杀的新加坡、同是金融中心的伦敦、同在亚太的马来西亚和澳大利亚等。据彭博报道,香港人在加拿大和英国购房以远离抗议行动。
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从前加拿大温哥华遍地是内地炒房客,现在形势逆转,内地客人和香港客人的比例变为1:5。


加拿大移民中介向《星报》透露,假如以前一个月收到30份香港人移民加拿大的申请书,现在翻了一倍,一个月能收到60份。


“如今在香港,每个人都非常小心,无论做什么,说什么。自2003年以来,我们一直为不同的问题争论,我们不停地抗争……已经太累了。”一位即将在加国迎接新生活的港人Ho说,这才是促使他离开的原因。


6月份,香港人咨询移民事务的数量比5月足足翻了2倍。美联移民最新意向调查结果显示,41%香港民众有移民意向。


据路透报道,7月底,有一位香港金融顾问透露,他的一名客户将自己在香港花旗银行里约1亿美元的资产转移到了新加坡。越来越多的香港高净值人士把资产放到新加坡,吓得新加坡星展银行要求底下员工谨慎处理来自香港的巨额资金。


接近两个月的社会动荡、不断升级的外部经济波动、受到重挫的香港经济,种种因素使得恐慌情绪弥漫全港。


打工者离开岗位,走上街头;中产们抛售资产,现金为王;富人们心生离意,港外避险。


其实,早在这一轮动荡之前,港人就开始投资内地房产。据南华早报报道,2018年香港人在粤港澳大湾区买下了近100亿人民币的房产,同比增长10%。


精明的他们看到了香港的高房价和低利率,也看到了内地的低房价和高利率。他们通过抵押香港的房子,拿贷款在内地全款买房再出租,拿租金来还香港的贷款。这样一来,就算租金全部用于还贷款,他们也一样能赚到。综合来看,珠海、深圳和中山三地最受香港人欢迎。


随着社会动荡日益升级,香港人北上扫货的速度恐怕会进一步加剧。


04


香港的大起大落,实际上带着一丝宿命感。


60年代起,香港逐渐成为亚洲四小龙,制造业转移到了内地,本土经济结构单一,极度依赖外部。


近来香港经济陷入低迷,最主要原因就是出口的暴跌。截至2019年6月,香港出口已经连跌8个月。
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早在十年前,香港引以为傲的海运就开始受到珠三角其他城市的挑战。2013年,香港港口货运量首次被深圳超过。六年后的今天,香港港口吞吐量首度被越南超过——


今年上半年,香港港口货柜吞吐量累计达906.4万个标准箱,同比下降8.1%;同期越南港口货柜吞吐量逾910万个标准箱,同比增3%。


制造业式微、国际贸易受阻、房地产业的挤压效应,扼杀了新产业萌发的土壤,香港的经济越来越迷惘。加上这一两年的全球贸易摩擦,香港经济被拖向了深渊。


自2018年第一季度以来,香港GDP增长率一跌再跌,今年前两个季度GDP增长非常缓慢,分别仅增长0.6%和0.3%。如果今年秋天香港仍然没有更大收获,恐将在衰退的边缘试探。


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香港政府甚至认为目前的经济形势比金融风暴和SARS时更为严峻。

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从目前来看,粤港澳大湾区可能是香港当前最好的一次机遇了。珠三角内地九市有强大的制造业和贸易出海需求,而香港这个自由港有着与欧美同步的成熟的贸易体系、金融体系和法治体系,两者之间有很强的互补性。


香港完全可以作为粤港澳大湾区最重要的国际服务中心,给珠三角企业提供专业可靠的国际贸易、金融和法律咨询服务。


香港特区政府几乎不干涉金融市场,并且利用低税收和完善的法制去吸引全球各国的金融企业。最新发布的全球金融中心指数(GFCI)显示,香港排名第3,仅次于纽约和伦敦。


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目前,在香港的四大产业贸易、金融、专业服务和旅游中,贸易的经济贡献率最高,为21.6%,每四个香港人当中就有一个人从事着跟贸易相关的行业。


未来,成熟的金融业和更具差异化的服务业便是香港的“护城河”。


内地一直在强调“房住不炒”,撇开房地产立国的道路,国家的着力点肯定会回到实体经济上,而实体经济的发展又离不开成熟的服务业。


在粤港澳大湾区和“一带一路”战略的双重统筹下,香港有足够大的空间去施展自己的能力。


希望香港的明天会更好!


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