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马上!首批公募REITs开放申购,老百姓买国运的机会来了

2021-05-281193次阅读
◎作者 | 卢卡斯
◎智友学院(ID:zhiyoucf88) 
2021年一个全新的赚钱机会——老百姓买国运的机会来了。

靴子落地,国内首批REITs真的要来了!

5月27日,9只基础设施证券投资基金(REITs)完成询价。

这次询价,私募、券商资管、公募专户、保险火爆参与,9只产品全部超额认购,平均有效认购倍数超7倍……

5月31日,也就是下周一!这9只REITs产品将正式对公众投资者(散户)发售。

轮到你们了,“要不要买?”是个问题。

因为权限开通需要一天,如果决定好了,今天就是最后的机会!

筹备已久,终于开启。这是中国第一次发行REITs,一类新型金融工具在我国上市,不论是机构投资者还是散户,都不能忽视的投资产品。

而首批REITs不选房地产而是基建,用意非凡,深谋远虑。我国作为“基建狂魔”,基建对GDP贡献不容小觑,以往基建这一核心资产只有大机构、私募、信托能参与,现在有了REITs,你们买国运的机会来了。

你看不懂?往往大众看不懂的东西,才有信息差,才有赚钱机会。

REITs,是什么?意义多大?要怎么玩?具体到这一次要怎么参与?

今天我给你认真捋一下,篇幅不长,建议认真看完。


首先,REITs是什么?

先给大家打个比方。过去十多年,大家都爱炒房。钱不够,就几个人一起凑钱买一套房子,出租后的租金收益,就按照各自出钱比例分成。

REITs——Real Estate Investment Trusts

粗暴点,你们可以理解为“面向大众的、低门槛的不动产投资”。

专业点,它就是一类基金,集合大家的钱,专门投资不动产。

以前,你可能需要上百万、几十万才能当上包租公,现在你可能花1000元就可以当上房东了。

再具体一点就是,大家一起凑钱交给基金公司,基金公司用这笔钱进行不动产投资,收益分为两部分,一部分是赚租金的钱,另一部分是赚资产升值的钱,然后给咱们基民分红。

那么,区别于投资股票、债券的基金,REITs有啥优点呢?

1)有稳定的现金分红。按照规定,REITs每年都要把可供分配金额的90%,以现金红利方式回报投资人,每年不得少于1次,可以满足你想收租的心。

而这些投资项目可能是你经常经过的高速公路,也可能是你经常去商场,还可以是你上班的写字楼。

2)与股市、债市相关性低。REITs的这些投资项目,大多受经济周期的影响较弱,能够产生稳定的现金流,盈利也较为稳定,区别于股票、债券这类受经济周期影响较大的资产。当股市、债市大跌的时候,REITs受的影响比较小。

出于这个优点,国外的投资大师如史文森会在自己的投资组合中配置5%-20%的REITs。REITs作为一类投资品,确实很受投资大师(尤其做资产配置)的喜爱。

(来源:知乎@徐杨)

总体而言,REITs是一类优秀的新型金融工具。


然后,具体问题回到具体场景分析。

咱们国家,为什么在这个时候发行REITs?

又为什么,只发行基建REITs?

整合各类分析师的观点和佐证,我给你们认真捋捋。

不讲阴谋论,不讲偏的,从根本问题出发。

1)首先,最核心也最长远的目的,是为了丰富我国的金融工具,发展直接融资。

金融的本质,是为了分配。

从资管新规的打破刚兑开始、科创板和创业板落地,我们都能看到,国家正在进行资本市场改革,希望把社会的资金从银行里抽出来,用到能够发挥最大经济效益的项目上。

以往咱们老百姓的钱都存银行,银行再借给企业。就是一种间接融资的方式。

这种模式,不仅小企业、成长型企业难以融资,而且还会增加企业以及整个社会的债务,也就是拉高宏观杠杆率。

而今年,咱们十四五规划明确提出,“保持宏观杠杆率以稳为主、稳中有降。”

REITs作为新型金融工具,是直接融资的渠道,能有效降低宏观杠杆率。

它在十四五规划后正式落地,必然有其含义——一切为了整个国家的经济和发展。

2)其次,能有效缓解地方政府的债务危机。

过去三十年,地方政府的收入主要是土地财政收入,靠房地产拉起。

而地方政府又因为承担着各地庞大的基建项目,政府旗下的城投企业,一般通过发债的模式募集资金,然后开启基建。

一个基建项目往往需要十年、二十年才能回本。

随着现在“房住不炒”政策打压,以及全球疫情导致的经济大环境不稳定,地方政府的收入承压。

基建REITs上市后,不仅能让公众享受基建红利,也确实能一定程度缓解地方债问题。

3)只发基建REITs,以更高效的融资方式,为了继续推动基建。

不少朋友问“为什么不发房地产REITs,而发基建REITs?”

要知道,海外的主流REITs基本以住宅公寓为主。

而这次国内首批公募REITs,只能投资基础设施,高速公路,产业园区,仓储物流,公用环保项目。

一切以核心KPI驱动。

咱们国家的核心KPI是什么?

看十四五规划和2035远景目标,对GDP增速是有一定要求的。

在现在海外经济如此不确定的情况下,基建依然承担着拉动GDP的重任。

发行基建REITs,可以以更高效的融资方式,继续推动基建。

目前房地产泡沫庞大,如果发行REITs让大众热钱继续往楼市涌,于国家经济百害无一利。

一切为了整个国家的经济和发展。


最后,关于REITs,老百姓要怎么玩?

1)把REITs纳入资产配置选择。

我向来强调资产配置,而目前由于国内金融市场还不够成熟,我们给客户做方案时选择是比较局限的。

我们也常面临一种困境,常说“股债搭配,干活不累”。但目前国内的市场,股市和债市的相关性还是不小。而“股债双杀”的场面也常出现,也就是股市跌,债市也跌。

所以,我们急需一个相关性低的投资品,完善资产配置。

REITs就是一个极佳的选择。

我们拉了一下美国REITs、香港REITs的数据,都非常香。


2)REITs建议配置5%-15%,长期持有。

根据史文森组合、达利欧的全天候组合,我们的建议是可以配置5%-15%的REITs,降低你资产组合的相关性。

另外,REITs可以满足你的“收租”心态。我们接触太多的客户,热衷于找“分红高”的股票。REITs不仅分红高,而且净值波动也比股票要小。

但是,这里强调一下REITs需要长期持有。在香港成熟的REITs市场里,换手率不过1%

当然,这意味着如果申购时抢不到,在二级市场也很难买到。

以上的建议,是基于REITs未来在国内长期发展,给你们投资的建议。

最后,我们说一下这一次9只REITs。

3)这次的9只基建REITs,能不能参与?

首先,拆解这9个项目,都是大都市圈、超一线城市的优质项目:

1. 三个顶级园区;
2. 一线或新一线城市的高速路段;
3. 物流项目普洛斯,高瓴参与的最威水的私有化项目,在日本的Reits项目也创造业绩神话,有业绩背书;
4. 盐田港、污水项目、有机垃圾项目……


除了战略配售外,还有很大份额留给机构,每个项目留给散户的应该不过10%。

其次,根据大机构参与的疯狂程度,这9个项目应该都不错。

我们的建议是:

1)懒得折腾,等REITs稳定后,再进场。

2)如果你想,也可以拿个千元去凑个热闹。

申购之后,怎么操作?

一,在二级市场看涨得差不多了,就在二级市场卖出,赚一波狂欢里的溢价。

不过这种操作,需要点技巧,要知道在哪个节点卖出,建议稍微花点时间精力学习一下。

二,长期持有,赚项目长期的收益。这里,就要懂得挑选项目了。

作为全新类型的产品,没有历史数据可以参考,而且动辄几百页的招募说明书,我们也看不过来。

我们可以选择直接抄机构的作业,毕竟机构已经把9只REITs研究得相当透彻了。本周它们已经完成了认购,哪只REITs有效认购倍数越高,代表机构们对它的认可度越高。

(图源:智友学院

另外,我们还需要战略投资者的选择,战配比例越高,说明机构对此越喜爱。

(图源:智友学院

结合以上两点,这三只均在前5名,可以重点关注。

蛇口产园
首钢绿能
盐港REIT

详细如何挑选REITs,以及海外REITs怎么玩儿,可以继续关注我们,日后慢慢给大家讲。

最后强调,因为这些项目基本都在5月31日申购。而留给散户的份额蛮少。

如果想参与,记得记得记得在券商APP上的【业务】板块开通【基础设施基金权限开通】,才有资格申购和在二级市场交易。

当然,支付宝、蛋卷、天天基金也可以在场外申购,但是如果想卖出,要转场内比较麻烦,还是建议在券商APP操作。


END

从房地产投资到REITs基金的崛起,基金深受美欧日韩成熟投资者的喜爱。未来买基金,撑死胆大的,饿死胆小的。

主动基金、指数基金,REITs基金...浪潮来临之前,掌握一套系统、底层的基金投资方法,是下一个十年,每个国人必须掌握的技能。

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