2021年3月新闻精选 | 热点研究

2021-04-22721次阅读

3月份对于英国的整个经济运行来说都是相当重要的一个月份，原因主要就在春季预算案是在这个月颁布的。

对于房地产市场来说，除了预算案之外，商业地产也在3月份迎来另一项政府文件——商改住新规的实施，这会是我们本次新闻精选中较多讨论的一个热点。

除此之外，我们还在本次新闻精选中加入了住宅市场的一些冷门问题，和商业市场的近期变化。

住宅市场新闻及评论

3月3日：英国公布2021春季预算案

2021年3月3日，英国财政部公布了其春季预算案，并对此前诸多关系紧要的政策如停工补助和住房印花税假期进行了回应，此举也被看作英国疫情后重建经济的第一步。

评论：住宅市场的进一步刺激及商住市场不平衡的加剧。

因为预算案的重要性，因此我们还是在本期文章为其保留了位置，但预算案的解读我们之前已经做过了，此处就不再对其进行大篇幅的叙述。

实际上，虽然预算案出台后，其中和房地产相关的政策虽然很多，覆盖面也很广，从住宅到产业园、酒店都有反映，但最为关注的并不是房地产市场，而是整个经济环境，更准确地说，是就业环境。

在保护就业方面，政府有两个不同的手段，第一个是尽量维持原本的就业情况，方式就是延长停工补贴和自由职业者的收入补贴（之所以说尽量是因为这些补贴力度是会逐渐减弱的，一般都是7月之后降一个水准；这也是此次预算中绝大部分带有补助色彩政策的共同特点）；第二个是增长就业岗位，同时增长的都是入门级岗位，强调技能水准的提高。

不过在房地产市场方面，住宅和商业地产的政策强度是很不一样的，住宅市场上预算案内印花税假期延长和5%首付房贷这样级别的政策利好，在商业房地产是看不到的，一些比较明确的利好商业租客的政策，比如商业税率的减免，因为其实际幅度不够大而在推出后广受差评。

3月3日：Persimmon产能恢复到疫情前水平

英国最大的住房建筑承包商之一Persimmon在去年因为疫情期间的封锁而无法以足够的效率完成建造，导致全年利润下降了25%。但根据最新的情况来看，Persimmon已经恢复了其产能。

评论：供给侧的效率问题开始解决。

Persimmon属于英国最大的几个住房建筑承包商之一（类似的还有Barratt、Taylor Wimpey、Bellway等），在Persimmon恢复产能的情况下，虽然没有针对其他几个大型承包商的同期针对性报道，我们也可以合理猜测它们的产能恢复应该也已经接近或者达到疫情前水平。

值得注意的是，Persimmon产能恢复的报道时间是3月3日，也就意味着在此之前Persimmon已经实现了产能恢复，而这时候英国还处于新一轮的封锁期内，离最近一个解封节点——3月8日都还有将近一周的时间，因此可以想到人群聚集限制和距离限制等政策都还在实施中，Persimmon在遵守这些政策的情况下实现了产能恢复，可以证明此前的一些针对措施（如延长允许施工时间）是有效果的。

由于大承包商产能的恢复，英国住房供给紧张的地区预计将可以看到建造效率恢复带来的市场关系缓和，随之而来的就是一手房市场供给量的上升以及可能的房价增速放缓，并有利于解决已经广受关注的因交房延期带来的社会问题。

3月8日：外墙指引意见解救公寓住户

政府在3月出台了新的指导意见，用于缩小需要提供EWS1表格的群体范围，从而令诸多因为此前政府将审查范围扩大而无法进行贷款或者交易的公寓买家有机会跳过这道程序进行交易。

评论：一次不算太迟的政策纠错。

这条新闻涉及一个相当冷门的名词——EWS1，我们先对这个名词进行解释。

EWS1也叫EWS1表（EWS1 Form），是一个专门的文件，其性质为一份证明，用于向要求出示这份文件的机构（通常是银行）或者个人（通常是买家或买家律师）证明某一处住宅类房产的外墙系统（External Wall System，即EWS）不存在明显的（主要是火灾）安全隐患，有效期为5年。

这类检查本来只是针对高于18米且外立面有易燃物的建筑部分，因此公寓是这种检查的唯一一种主流住宅类型。而2020年1月政府对这种检查进行修改后，检查范围扩大了，所有住宅实际上都可以成为检查目标，但由于公寓产权的复杂性，这类检查中会出问题的住宅仍然只有公寓。

在这类检查中，常常出现的一种情况是对于EWS的不同态度，比如银行因为某个申请贷款者所购公寓的阳台地板是木制地板而要求一份EWS1，但是当贷款申请人要求有关部门（比如说住在Housing Association提供的住房内的人，就需要Housing Association来提供这份证明）提供一份EWS1表时，有关部门却可能会认为并不需要这样一份表（或可能是不想开具这样一份证明，因为这种证明是对全楼的检查，需要一笔费用），而不愿意开具这种证明，最终导致贷不了款。

而这类问题又因为新冠期间出台的各类房地产市场的优惠政策被放大了，因为这些政策都具有时效性，因此这段时间内能够买房的人都会想要最大化利用政策优惠，所以要处置自己公寓的人突然增多了，因此上述提到过的类似案例也增多了。这段时间里因此而无法交易的人就被BBC描述为“stuck in ‘limbo’”（困于牢中）的人。

幸好，政府在春季预算案中延长了住宅市场的各类政策刺激，又在之后的不久修改了这个审查程序，因此之前饱受这种开证明困境所扰的公寓居民们现在有机会推进自己的计划了。

3月15日：康沃尔的部分租客10个月搬了8次

据BBC报道，由于疫情期间新建住房的交楼延期和某些地区（如康沃尔Cornwall）的存量住房稀缺，导致在这段时间内因为无法交房而不得不辗转于短期租房的家庭中，出现了10个月内搬家8次的情况。

评论：疫情对交房延期的影响由此可见一斑。

康沃尔地区在3月份还有另一条新闻，那就是去年此地已经超过伦敦，成为所有人搜索房源的目的地中热度第一的地区。

对于不熟悉这个地区的读者来说，此地是英国著名的旅游风景区，有闻名遐迩的凯尔特文化，还是传说中亚瑟王的母亲所居住之地。

一个风景区，为什么会成为英国人去年房源搜索冠军呢？其中大部分原因就是新冠后长期居家办公的趋势。

由于一部分人再也不用（至少在可见的未来里再也不用）到公司上班了，他们开始实现其住在一个风景如画的地区内却为500公里之外的伦敦CBD中的电子商务公司工作的梦想。而从Rightmove（上述房源搜索的数据即来自于此）上康沃尔成为了搜索之冠的情况看，想要实现这种梦想的人并不少。

似乎他们还想将梦想实现得异常彻底：康沃尔郡是英国为数不多的“country”，它不但属于48个英国非都市郡之一，而且在这些非都市郡里的“都市”程度也可以倒数，这个地方有一切跟繁华大都市的画面相反的景象，可以说是逃离城市的终极目的地。

这样的地方，可想而知在疫情前是不会有多少住宅开发的。在康沃尔的议会的规划中，未来每年新建住房总数的计划也不过是3000套左右，跟新冠疫情前每年的人口增长数差不多（按照ONS的预测2018-2023年每年新增2800人左右），并没有为一轮“住宅热”做任何准备。

因此当外来需求涌入康沃尔时，此地能够销售的存量房中大部分就是二手房，二手房的销售令租赁市场受到了影响，短租者可能无法续约，因为现在住的房子很快就要被卖掉了，最终不得不多次搬家。

从其他几个热门房源搜索地，我们可以看到除了康沃尔郡，德文郡（Devon）和多塞（Doeset）这样房地产市场环境和康沃尔类似的地区也上了热榜，因此这些地区可能也会出现与康沃尔类似的情况，二手房交易火热，租金上涨，甚至租客难以找到合适住宅。不过，类似上文中那种因为交房延期而不得不选择短租并频繁更换的情况相信能在Persimmon等建筑商产能恢复的趋势中逐渐变少。

商业市场新闻及评论

3月2日：金丝雀码头预计将迎来复工潮

由于3月29日是英国解封计划第二阶段开始日期，因此金丝雀码头集团的战略研究人员预计在此之后，金丝雀码头的12万名白领工作者将开始回到码头内工作。

评论：情况并没有多大变化。

虽然在金丝雀码头集团作出这种预测之后学校复工，商店重开了，但是前往办公室办公的人并没有明显的增加，不论是从整个伦敦的情况来看，还是从金丝雀码头所在的Tower Hamlets区来看。

从整个伦敦来看，最新的情况其实是在4月之后前往工作场所办公的人反而出现了一波明显的减少，而在家办公（下表中以蓝色线表示）的人数基本上和之前保持一致。

这里其实有一个比较奇怪的点，那就是在总人数不变的情况下，前往办公室办公者出现明显下跌后，理论上居家办公者的曲线应该对应地出现一轮上涨，但在图中我们却并没有看到这样的情况。我们猜测这有可能是以下两种原因导致：

其一是在4月间伦敦总的白领人数出现的明显下跌，意味着离职人数明显多于前几个月，如果情况当真如此，那么有可能是在临近工资补助计划结束或者财务状况难以维持的前提下，裁员的公司在4月里明显变多了，我们也可以将之当成英国就业市场和经济环境被疫情冲击后真实的后遗症开始显现。

其二则是数据统计时只把Workplace定义为特定的工作地点，如某人在A大厦工作，就必须要前往A大厦，假如前往家附近的C写字楼的灵活办公空间办公不被记为前往了办公地点，那么上图的变化就说明了有明显多于前几个月水平的人群开始转换办公地点，灵活办公疫情后表现开始显现。

不过，金丝雀码头所在的区域Tower Hamlets没有出现和伦敦一样的情况，只是此地的办公室工作人数也未有明显上升，与前段时间相比几乎一样。

3月31日：商改住新法案进入议会

新商改住法案再次对当前英国规划法中的特殊权利——Permitted Development Rights （PDR）进行了修改，这一次是允许长期不用的商业建筑免去申请完整批文的程序转化为住宅。

评论：PDR这把双刃剑越铸越大。

上述新闻中，“come into force”的说法可能会令读者认为这一法案目前已经通过，进入了实施。但事实上这个此对于规划法的修改还没有经过议会的批准，暂时还不到实际执行。3月31日这天，实际上是这次修改被提交到议会的日子。

根据目前的安排，这个新法案将会在2021年8月1日生效，届时满足条件的商用建筑即可被转化成为住宅，无需获取完整批文，只需经过名为“Prior Approval”的简单审批，审批仍然经过议会，但主要讨论的点仅限于洪涝影响、自然光、噪音和保护建筑等几方面，议会不可在讨论范围之外对这种转化横加干涉。

而所谓“满足条件的商用建筑”，需要满足以下三点：

一是室内建筑面积不大于1500平方米；

二是已经空置了至少3个月；

三是属于A1, A2, A3, B1, D1(a), D1(b) 、D2(e)或者E类这几类建筑用途。

这其中最后一点的几类建筑用途里，我们平时能够在商业街上见到的建筑，比如商店、餐馆、写字楼都已经囊括在内，所以基本上就是在商业街上通常能看到的建筑，只要建筑面积不大于1500平米，空置至少3个月，则都可以转化为住宅。

这种做法很明显是为了在疫情后推动多种类的房地产开发，从而经由房地产开发超长的产业链和与其他产业的协同效应促进经济，但是，极大地削弱了议会对于这类开发的控制权，目前看来还是相当危险的，因为许多非常关键的开发要素，比如说内部设计都无法被议会监管，而且转化为住宅之后的建筑如果最终发现并不被市场认可，没有人买的话，一定程度上仍然可以说是“空置”建筑，但是此时是不能重新转化成别的用途的。

不过，最终这条政策在实施中究竟能够被多少人采用，目前还是未知之数，而在伦敦这样住宅供给远小于需求的地带，满足这种条件的空置建筑实际上也并不很多，因此即便这条政策能在伦敦这样的地方全面铺开，实际可行的范围也不大，暂时看不出较大的市场影响。

如果您希望与英房研究院进一步交流，

欢迎添加团队的微信。