别傻了！幻想着奥运会后，东京房价下跌好捡漏？你等不到这一天

2019-11-171805次阅读

一些研究日本房产的专家预计，奥运会之后，东京的房地产市场将出现衰退，但更多专家却不这么认为。

要解释专家们的分歧，得从一个诡异的现象入手。这个现象正在东京楼市中上演：虽然新房卖不动，但房价丝毫不见下跌……

日本不动产经济研究所发布的最新数据显示，今年9月东京圈出售的新房数量为2359套，同比大幅减少了30%。虽然此前8月迎来了20%销售上涨的小阳春（因为东京奥运村的大型物件“晴海FLAG”开售），但拉长看最近6个月，东京的销售成绩一直都不太好看。

与之形成鲜明对比的是房价。9月首都圈（东京都、埼玉县、千叶县、神奈川县）新房的平均价格是5991万日元（约389.4万人民币），同比上涨了16.6%。

价格越来越接近6000万日元这一大关，这个时候若买新房来自住，估计够呛。

（东京圈新房均价，来源于不动产经济研究所）

在房地产和投资行业里混久了，总能听到“未来价格会上涨”这样的声音，在过去仅仅抱着听一听就算了的心态，但客观看这几年来的趋势，这句话成了事实：

东京的房价，还真不是那么容易跌的。

1东京房价为什么跌不下来？

公寓销量停滞不前，价格却依然坚挺的理由到底是什么？

一是飙升的建材价格和人工成本。近年来，日本以外国家的经济增长显著，推动着建筑原材料的价格水涨船高。

放眼全日本，建筑工人的雇佣成本也在近期猛增。与金融危机时比，东京的建筑成本上涨超过15%。

（建筑成本指数，来源于日本国土交通省）

两相叠加，开发商的成本就压根儿降不下来，所以开发商巴不得房价上涨。

房价上涨的另一个原因，就是日本央行的量化宽松所导致的超低利率。

为啥超低利率能推动房价？日本政府为了刺激市场借钱消费，实行超低利率，大大降低了借钱成本。比如房贷利率，近年来已经降到了我们不能想象的地步。其中，FLAT 35（长期固定利率住房贷款）的35年期限贷款利率已经低到了1.17%，几乎是白给钱啊！

日本人也不傻，要买房都去贷款。住宅金融支援机构发布的有关FLAT 35最新数据显示，2019年第三季度的购买型FLAT 35申请户数同比增加7.6%，实际签约户数为20236户，也同比增加了9%。贷款申请额也破了记录，今年第三季度总共贷了6144亿日元（约399.4亿人民币），同比增加了12.4%。

住房贷款的负担大大减轻，房产市场繁荣一片。低利率导致大量贷款流向房地产，于是刺激了房价的上涨。

很多人觉得房子卖不动了，开发商就会降价。但高额的成本让开发商已经赚不到多少钱了，所以早就无从降起。

卖方捂着不降价，买方借钱又很容易，也就是为啥日本新房房价居高不下。看得出来，这已经是一个相对饱和的市场。

2“新房情节”之下，

新趋势已然形成

在日本的自住房产市场里，85％的房子都是新建的。然而，这种情况放在发达国家里极为少见。

拿美国和英国举例，市面上80-90％的房子都是二手，新房资源极其稀少。即使是新房率比较高的法国，在巴黎市中心也鲜有新房，几乎都是二手房。

为啥新房占用量会如此之高？这就要说到日本购房者有一种令人匪夷所思的“新房情结”。他们买房时，都会优先考虑买新房，原因其实也显而易见：日本平均买第一套房的年龄在40岁左右，他们买下新房，就是为了以后这样住一辈子。

因此，住房市场上也一贯秉承着 “新房优先”的风气，仅仅因为是新房，价格就可以随意抬高。

但是，过度追求新房的市场结构，已经扭曲了日本的住房市场。在追求location的指导之下，新房建造的地段位置将让它越来越不吃香。

东京圈的房地产市场即将发生重大转变，甚至已经出现了苗头。

一些与过往的“常识”相背的趋势已然产生，未来的新房市场和二手房市场将会迎来逆转。

其中，促使这个逆转成型的重要因素就是日本人口减少。现在，东京市内的可开发用作新房的地段，可以说是越来越少，而地价却一再上涨，开发商如果想开发，就必须出天价。

但是，精明的开发商们也清楚，现在的新房市场很大程度是“有价无市”，价格太高，人们负担不起，所以他们为了能卖低价新房，会尽量把开发地段往市外扩。

不过，他们千算万算，或许没算到人口减少并不是说全日本的人口都以相同的速度减少，相反，人口有集中到大城市及周边地区的倾向。

东京圈就是如此，就算日本哪哪儿的人都在减少，而东京仍每年人口增长。

东京每年增加的人口达到了10万以上，而这个时候，全日本每年减少的人口有多少？20万以上。

（日本平成22到28年人口增加的8个城市）

东京的人越来越多，地方的人越来越少。所以，与其说是“人口减少的时代”，更贴切的说法应该是“人口向大城市集中的时代”。

就在开发商们要往外走时，日本人们正挤破脑袋要往东京市内迁移……这个逆方向发展，将导致在未来某一天，东京郊区大片新房都将会空置，成为“鬼城”。

3二手房渐成日本人买房首选

量价双双齐飞

二手房市场曾一直被日本人忽略。但如今因为高不可攀的新房房价，这个被遗忘的领地终于如久未见光的“瑰宝”，被当地人挖掘了出来。

正如我们刚才说过的，东京每年的人口增加超过10万，而每年新增住房需求是大约6万套，但是市场上每年只能提供约2万套新房，剩下的人大部分是租房或者买二手房。所以即使是现在，住新房的人也是少数。

目前，新房价格的天花板越来越明显，这就暗示着，选择购买相对低成本的二手房的人群将增加。而从现在的市场动向来看，也确实是这样的趋势。

东日本不动产流通机构发布的东京圈二手房市场动向显示，2019年7月至9月东京圈二手房成交量了9406套，同比增长8.3%，销量创了1990年以来的最高纪录。二手房的平均成交价是3455万日元（约为223万人民币），同比上涨3.6％，2013年来一路飙升。

（东京圈二手房每平米单价，来源于东日本不动产流通机构）

但相比于将近6000万日元的新房，二手房的单价仍然只有它的一半！

随着东京市内核心地段的可贩卖土地越来越少，加上开发商为了减少建筑成本，将把目光移往东京都以外的地段，可是人口仍然向东京都内聚拢，这无疑暗示着：东京市内好地段的二手房将越来越吃香。

在可预见的未来，东京圈的二手房价将很可能涨到和新房价格相当的水平。

日本普通工薪族的年收入有限，如果新房房价再涨，那大部分人都会买不起。那么，将来的京漂族都要怎样保障自己的住房呢？有些人会放弃买房，过上终生租房的生活。也有人会放弃买新房，选择地段不错的二手房。

随着日本新房市场的不断萎缩，二手房市场所占比重将越来越大。

我们说日本房价涨了很久，其实很大部分归因于新房价格上涨幅度大。而对新房的“热衷”也是实实在在地打压了二手房价，只有在近年来才出现上涨的趋势。

所以，你们说东京奥运会之后房价会跌？那大概率是“有价无市”的新房，如果你想买新房，那我们建议你在东京奥运会之后再考虑。

但二手房市场不会跌。当我们看到东京每年10万的人口流入，以及近期二手房的交易量价齐飞的现状，能从中得出一个显而易见的结论：东京奥运会之后，二手房市场不但不会跌，还会继续上涨；特别是好地段、卖相好的二手房。

只要世界经济持续增长，全球化程度高的日本经济，就能撑住。

而在这个支撑东京房价的重要因素的把持之下，东京二手房价将坚挺依旧。

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