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今年泰国楼市狂欢逐段谢幕,新盘“缺货”!二手房急售!哪些板块熄火了?

2019-11-151071次阅读

曼谷今年以来,上半年多方面因素影响导致泰国当地开发商放缓市场上的新盘供应量,相对于下半年来说,市  场出现一个巨大反差,初入8月后,市场新盘春笋出现,但与往年相比不同的是,价格有所下调。并且在紧跟着城市发展之后,导致多区域土地价格反弹,也影响到开发商拿地的规划。


市场统计数据显示,在过去十年里,泰国公寓市场出现前所未有巨大潜在的增长力,目前新增供应量总数达到60万套单位,并且有的项目位于近100莱的面积上,单位数量超过10,000套体量,绝大多数的项目首选的位置基本位于轨道交通800米内的居多。


楼市热三年,期房销售的热度已持续了不少时间,从而也荣登新兴市场的海外置业首选国家。但随着多数在前两年供应出来的项目如今即迎来收官,加上中心的地价飙涨,可开发的地块接近饱和,开发商被迫处于去库存阶段。同时拿地的速度丝毫未减退,作为曼谷供房大户之一的临郊几个板块,自然是备受关注。其中:

  • 沿着湄南河畔区域因为地铁延伸和拥有顶级地标购物中心的Icosiam及各大旅游区的推进;
  • TOD中泰枢纽商务中心建设不断改变接近尾声;
  • Bang Na大型基建的奠定与EEC东部走廊的结合。

在曼谷改善板块中保持着不小的热度。



上半场——高喊房价太高


在目前市场放缓的情况下,很多的刚需客成为购房主流,稳站“C位”。


根据调查数据印证了这一结果,通过对海外的客户量与本地的市调获许的信息显示,有近5成买家大多是千禧一代,占据调查人群中的半壁江山;其中平均有部分“土豪”,在泰国拥有房产在2套以上,占有一定的数量。


不过从近两年的曼谷房价来看,不论是海外的炒房客还是本地人的直观感受是:房价涨的太快了。


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市调数据显示,2019年上半年,平均曼谷市中心成交的均价为163,650泰铢/m²,低端市场的成交平均价格仅116,720泰铢/m²,而在2017至2018年,曼谷的平均中心成交均价仅135,500泰铢/m²,两年时间均价涨幅20%。


对于目前曼谷的房价,本地居民也纷纷在吐槽,现在的房价太高,甚至有些开发商因受一些总代的影响,价格也贵到离谱。导致当地居民很多考虑想要选好位置点的项目时候而无从下手。更有大部分的原因在上半年时候,因为泰国政府将本地的门槛抬高至20%,贷款的比例也从以往的门槛加严,导致很多买家也无从入手。


不过话又说回来,颇具戏谑性的是,很多人一边吐槽房价高的同时,一边仍想买买买。最明显在政府为了刺激市场购买力,4年来首次降低利率和恢复购房门槛。并且把购房税费下调到0.01%(300万泰铢内),这一波操作让更多在观望的买家重新提起新的振奋,也让海外买家分到这杯羹。


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今年上半年,公寓市场共约已推出约27,870套单位,与去年同期启动的新项目下降19%。市场调查预计全年的新供应量将不超过50,000套,与去年相比较减少27%,约占主要项目开发商新推出供应量的74%。


大多数的新项目基本位于近郊,在上半年中占新供应量的53%,其次是郊区和市中心分别占今年上半年启动的所有供应单位的32%和15%。并且新供应出的项目有超过72%位于已开通的轨道旁或将要规划的轨道附近,其卖价也不到120,000泰铢每平方米。


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新盘“缺货”——老盘将收官


前两年供应的新项目大多都接近最后交房阶段,商务中心即将收官的新项目中,以地点划分最多的是Sukhumvit。开发商为加速新项目的启动也针对老盘活动清盘促销,使得在年中预期计划推出来的新盘延后推迟。也间接预示了下半年可能以连盘“供货”推出市场。


市场调查统计中,今年推出来的项目主要走量为主,新开的公寓的平均价格低于每平方米100,000-200,000泰铢,在今年第3季度的平均销售率最高,约为新开售公寓所有供应的67%。平均价格低于每平方米100,000泰铢,平均销售率约为55%,这反映中高端市场的公寓在轨道交通附近的位置仍然是客户群体首选的重要因素。


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其中上半年市中心开盘出来的高端新项目不超过五个,平均开售价格从以往250,000泰铢左右的单价开售也下调平均185,000泰铢每平方推出。销售率约为40-57%,与去年同期相比降低,海外市场的购买力因泰铢兑美元和人民币升值,影响外国投资者的需求。


新供应平均总价2,000,000-3,500,000泰铢左右在三季度中最为居多,市场推出来的28-32m²小户型占了新项目的最大货量,但在上半年推出来的项目中为数不多。



二手很快入市——哪些板块已“熄火”


去年泰国的二手房数量超过29亿泰铢,比2017年增长16%,市场上转售交易率53.8%,曼谷和其它府的转售成50:50比例,其中公寓转售占47%,而低层住宅则占53%。


市场二手房与新项目差异无几,大多数只存在于交房时间,在同一地点购买二手房的价值相当于新房价值的70-80%,也因此导致二手房公寓市场增长,统计中预测2019年增至25%。

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据了解,由于城市发展的规划和地价涨幅,市中心可销售地块房价可能会减少,开发商将以市中心周边临郊拿地供应的新项目将越来越多,因此在预测往后开发的版块中,商务中心将会降低新房供应量。特别在调查中发现选择板块时注意几点:


  • 以CBD为首,自Icosiam开业后,沿河边(湄南河)开发商拿地越来越多,虽配套不算很完善,但政府城市发展规划后,存有一定的潜力;

  • 市中心可开发地块越来越少,在EEC的大力推进后,有些处于尴尬区域的机场快线(Phetchaburi)开始备受开发商关注拿地;

  • 橙色线路为首的Rama 9到Ramkhamhaeng开发商拿地也列入重点,其目前的新项目售价仅1,500,000-3,000,000泰铢的平均总价。

  • Bangsue 地区目前新房的供应有些饱和,因TOD枢纽商务中心的大方向规划,在未来的3年可能才会有新的好项目推市,现在如果看到的超大体量的项目,手里有闲钱可以选择性购买用于理财型投资,但非为两年内的重点区。

总体而言,今年的新房市场有些面临“房荒”,二手房市场转售越来越显著。虽然有不少转售业主正在急售,但今年上半年因为新政及各种因素的影响使得市场的波动。从目前情况来看,曼谷市中心的“房荒”可能因“价荒”导致,高昂的价格与预期回报达不到正比,导致核心中心上涨空间不大。相比之下未来几年能看得到的地段,买的不止是租金收益率,更多的是项目本身的地价,周边发展等。


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