热点研究 | 被撕裂的美国和被毒害的美国楼市

今天的文章从一条推特开始。

1月7日，一名名为Jens Stoltenberg的人士在推特上发言，称华盛顿特区的场景令其震惊，并且接了一句民主选举的结果必须受到尊重。

如果你经常关注欧洲政治，就会对这位作者十分熟悉，此人是挪威两任首相，当前的北约秘书长。

而以其所处的政治背景来看，这条推特的后一句往往更容易出现在对东欧威权主义国家政治乱象的评论，而不是用于描述资本主义世界民主制度的杰出代表——美国。

然而事情就这么发生了，令秘书长震惊的一幕发生于1月6日，我们现在都对此十分熟悉：特朗普总统的支持者们冲破阻碍，攻入国会山，造成暴乱，媒体称为“Capitol Attack（袭击国会山）”或者“Capitol Riot（国会山暴乱）”事件。

如果我们把目光从这条推特的正文下移，还能看到其最显眼的两条回复，仍然支持特朗普，认为拜登胜选靠的是作弊。

在本文写作之时，道琼斯指数正位于历史高位，同样的还有美国的每日新增新冠病例数和总病例数；新总统就职典礼的人数创下历史新低，类似的还有垃圾债收益率。国会山的暴乱让美国民众不寒而栗，疫苗的发放效率则又令他们火冒三丈。投机与暴力横行，稳定与痊愈难期，如今的美国，实在是乱。

按照正常的逻辑，美国乱象越严重，美国社会经济面临的问题就会越大，已经形成的负面趋势也就会越强，而正面趋势则会被削弱。放到房地产市场也同样如此。我们接下来先看一看美国当前房地产有哪些趋势，再接着谈谈现在美国面临的问题会如何影响这些趋势。

在美国房地产市场，当前的正面趋势和负面趋势都非常明显，我们先来看正面。

正面趋势主要集中在房价和交易量上。从2020年的第二季度开始，美国的房价开始由跌转升，并且上涨幅度远超下跌幅度，在第3季度结束时，均价达到了年度新高387000美元，距离历史最高点399700美元只差3.2%；交易量也很亮眼，创下了15年来的新高（最高点在2005年），并且比过往数年的水平都要高得多。

负面趋势方面，最明显的一个就是高房价之下，美国难以负担一套住房的人也越来越多。根据彭博社报道，美国的住房可负担性已经来到了12年的低点，一套正常的美国房产需要占据一个家庭30%的收入，已经达到了自2008年3季度以来的高点。

想必我们都很了解在2008年3季度之后的那段时间里美国房地产市场发生了什么，因此一个“高于2008年”的房地产市场指标，尤其还不是类似房价这样中性的指标（房价即便很高也可能有理由用于解释，因此算是偏中性的指标），而是可负担性这样一个有着明确指向性（越高越不好）的指标，更令人担忧。

如果说住房的可负担性越来越差，房价还越来越高，那么最合理的解释就是富人购买了远超真正需求的房产数量。要买房的人买不起，买得起的人不要房，这是市场泡沫的常见特征。

另一个负面的趋势与我们关系很大，因为这一趋势完全是由中国人主导的。

自2013年以来，在美国住宅市场投资额度最大的外来资本中，中国人一直排名第一，最高时占到全年总投资额的将近30%。然而，从2018年开始，中国投向美国住房市场的资本总额不断下降，在2020年达到了8年来的低点。

中国人大规模地撤离美国住房市场肯定不会是因为特朗普最近一年以来的种种作为，因为在此之前撤离的趋势就已经很明显了：美国的贸易保护主义，种族主义和由此衍生的诸多针对中国和中国人的社会问题以及因美国经济前景不确定性上升而提高的变现需求应该是脱手美国房产的主要原因。

但美国暴乱之下，这种趋势，连同上文所述的可负担性问题，应该会进一步加重，而房价和交易量的上涨趋势则可能被削弱。

要阐释这个观点，我们首先还得从国会山的暴动究竟代表了什么说起。

在我们看来，国会山的暴乱，代表了美国总统形象的崩塌扩散到了美国形象的崩塌，也代表了美国民主制度在全世界受到质疑，或者说信任危机。

特朗普是美国历史上难以被遗忘的一位总统，不是因为他有何丰功伟业，而是由于他在总统选举中的种种表现实在够给总统形象抹黑。

特朗普种种恶劣表现中，我们认为最典型的有两个，一是拒不承认选举结果，二是不但自己不承认，还煽动支持者为此寻衅滋事，妄图颠覆选举结果。

在拒不承认选举结果之前，特朗普质疑了选举结果，认为民主党有操纵选票之嫌。

这实际上没有问题，每个人都有怀疑自己受到了不公待遇并寻求真相的权利；但特朗普在发起了62桩诉讼，并引发了3轮重新计票，都指向自己败选而拜登获胜的结果后，还是不肯接受，这就很令人怀疑其真实目的究竟是为了探寻所谓的公平和真相，还是只是为了获得自己想要的结果（而实际上并不在乎是不是公平或者真实的）。这种类似我国各类社区平台上发言只为自己“胜利”而实际上根本不管逻辑和事实的“键盘侠”式作法，可以说相当掉价。

但最终令总统形象崩塌的，还是特朗普在推特上呼吁其支持者在1月6日前来国会山抗议，并引发了“美国反对美国”暴乱的行为，这种行为也直接导致了美国的民主制度遭受信任危机。

美国民主制度之所以会因此遭受信任危机，首先是因为国会山的暴乱并非是从天而降的——这根本就不是一个偶然事件，而是谋划已久了，而且还不是阴谋，而是在互联网上公开发表的“阳谋”。

特朗普在远早于1月6号的暴乱之前就已经在召集其支持者于1月6号集聚（其中最明显的一条召集“Big protest in D.C. on January 6. Be there, will be wild”发布于12月19日），可是即便全网都知道有这件事，华盛顿还是任由这些人冲破了国会大门，进行破坏。

而当马里兰州州长尝试召集国民警卫队保护国会大厦时，仅仅是取得国民警卫队方面的行动授权，就花了将近1个半小时。

我们都知道，制度是要以合理的暴力维护的，没有暴力，稳定无从谈起。而在国会山暴乱中，用于制止暴乱的力量却让人有力不从心的感觉，因此这种力量就令人怀疑；而对于维护制度的力量的怀疑，也就是一定程度上质疑制度本身。

除此之外，对于网络封杀特朗普引起的关于“言论自由”的争论，关于白人至上主义和极端右派崛起的担忧（我们需要留意，特朗普的支持者并不比拜登的少多少）等等，都很容易令美国人和世界各国的人民质疑美国民主的完整性和时代性（即是否过时），而这就容易引发对于民主制度的信任危机。

说的再具体一点，国会山的暴乱增加了美国商业环境的不确定性（比方说，自己的人身安全有没有保障，会不会被极端分子攻击），而不确定性就等同于风险。由于风险增加了，所以投资理应减少。

媒体经常讨论特朗普在离任之后会留下什么遗产，但是能够正经说出确切遗产的媒体不多，反之能明确指出拜登要收拾的烂摊子的则很多；因此我们可以认为，特朗普留下的遗产可能不明显，明显的是遗毒。

特朗普最大的一个遗毒毫无疑问就是新冠感染人数。

截至目前，美国已经有超过2400万人感染了新冠，死亡人数超过40万；而按照专家的预测，美国的感染人数则最多可以到1.5亿人，接近全美人口总数（3.28亿）的一半。

新冠的危害非常明显——无法从事正常的生产生活，因此新冠的问题不解决，美国的经济恢复情况就很难获得大的起色，而细分到房地产领域，经济生产水平的下降往往也会带动房价一起下行，因此去年2季度开始的房价上升势头很难在2021年继续保持。

这是因为在2021年，新冠的真正免疫高峰（群体免疫）预计要直到下半年才会出现。

根据麦肯锡咨询的预测，基于新冠疫苗的有效性的不同可能，美国最可能会在2021年的第三或者第四季度才真正能看到新冠疫情的结束，当然如果疫苗特别有效和接种效率特别高，有可能在2021年2季度就结束；而如果疫苗不如想象中有效，就要等到2022年甚至之后才能等到新冠离开。

而我们都知道，只要新冠疫情的威胁还在，经济的恢复就无法开展或者受到阻挠，所以美国经济的全面恢复大概率至少要等到今年的第三季度之后。在美国疫苗接种期间的种种令人大跌眼镜的操作（比如各种借疫苗牟利和官员以权谋私的行为，请网查）也许还会令这一时间延后。

所以在接下来的半年里，很难看到房价和交易量的表现与过去的两个季度类似。

同时，由于经济生产恢复时间的滞后，美国的失业情况预计会比现在要差得多。根据IRS（Internal Revenue Service，美国国税局）的估计，在2021年的全美工作岗位数约为2亿2千940万个，比疫情前估计的少了整整3720万个（请注意，这是工作数量的估计，不是工作人数的估计，因为一个人可以身兼数职）同时，这种情况将会持续数年，最长可能会持续到2027年。

工作是获取住房贷款的重要条件，因为这是大部分人稳定的现金流的载体，而稳定的现金流是银行愿意授予房屋贷款的先决条件。失业人数的不断增加，可以看作有资格申请房贷的总人数的不断下降，或者房屋购买潜在需求的不断下降。

除此之外，就业人数的减少一定程度上也可以看做是办公空间需求的减少，因为减少的那部分就业人数中多少都会有一部分是从事办公室类（office based）工作的。而如果因为需求减少导致了空置率提高，写字楼本身的估价又有可能遭到调低，导致其投资收益进一步下跌。

特朗普的另一个遗毒是建议大银行放松抵押贷款审批标准。这也许是共和党一个固有的问题，因为该党宗旨之一就是放低对大企业的监管标准。当然，银行降低贷款审查水平未必就是坏事，只要坏账还在可控的范围内。

不过，在今年6月时，各类房地产市场的违约贷款数都已经创造了2012年以来的新高。

目前虽然住宅市场的违约贷款可能有所下降（最新的数据还没有披露），但大银行开始给原本不符合规定的个人或者家庭房贷，并且经济背景还是在美国仍处于严重的疫情期间时，整个市场的风险就会大大增加。同时，在面对违约贷款数暴涨的图表时，投资者的信心也很容易受到干扰。

作为专注于英国市场的机构，我们最后把美国和英国的市场做一些简单的对比。

本文主要的内容是关于美国住宅市场的不确定性，而这种不确定性来自政治（总统换届）和疫情两个方面。与美国类似，英国在2020年也经历了来自政治（脱欧）和疫情的风险。

而与美国仍在上演的换届大戏不同，英国脱欧毕竟有一份正经的脱欧协议，虽然也有遗留问题（比如说金融业的准入问题），但是直接的社会影响要小得多。从这个方面来讲，英国相对好一些。

除此之外，英国和美国住宅市场上比较大的两个区别是税收政策和贷款环境。税收政策非常简单，英国目前在实施的印花税假期政策在美国没有类似的对标物。除此之外，目前来看英国的贷款环境相对于美国有一点优势。

我们知道，贷款利率分为名义利率和真实利率，而决定真实利率的除了基准利率，还有通胀水平。目前，英格兰银行的年度通胀目标为2%，而美联储则已经决定上调。

这种上调也同时会导致真实利率的上升，从而增加贷款成本。当然，目前这种区别还是很小的，应该还不能成为左右英美住宅市场投资热度的指标，只是一个次要的影响因素。

The New York Times (2021) Coronavirus in the U.S.: Latest Map and Case Count

Bloomberg (2020) U.S. Homebuyers Face Worst Affordability Squeeze in 12 Years

FRED (2021) Average Sales Price of Houses Sold for the United States  

NAR (2020) Foreign Buyer Purchases Declined to $74 B From April 2019 – March 2020

PolitiFact (2020) A timeline of what Trump said before Jan. 6 Capitol riot

CNBC (2020) Up to 150 million Americans are expected to contract the coronavirus, congressional doctor says

McKinsey & Company (2020) When will the COVID-19 pandemic end?  

Visual Capitalists (2020) Commercial Mortgage Delinquencies Near Record High

CNBC (2020) Powell announces new Fed approach to inflation that could keep rates lower for longer

Financial Times (2020) Destruction of value in US real estate revealed

Bloomberg (2020) Bloomberg (2020) Millions of U.S. Jobs to Be Lost for Years, IRS Projections Show

USA Today (2020)By the numbers: President Donald Trump'sfailed efforts to overturn the election