长租VS短租,奥兰多哪种房子更赚钱?

然而，不少投资客却在买房时陷入了迷茫——

奥兰多当地的短租房和长租房，投资回报都不错，到底该如何抉择？

其实，只要搞懂这各自的特点和优劣，就能挑中最适合自己的高回报好房了。

关键词： 

全美特色、旅游业、高现金流、社区配套高级

• 特点：租期短、按天收租，可兼顾自住投资

• 租客来源：奥兰多游客

• 房价水平：30万美元起

• 优势：现金流好，净租金回报6-8%

• 劣势：收益受旅游市场和运营能力影响，风险系数比长租高

在美国，短租项目需要拿到政府批的执照，才能合法运营。而奥兰多是美国政府规划的合法短租社区，可以说是全美特色的房地产模式。

支撑这一切的，是奥兰多的支柱产业之一，旅游产业：

奥兰多旅游资源丰富，不仅有全球最大的迪士尼乐园，占地面积是洛杉矶迪斯尼的60倍，香港迪斯尼的100倍；还同时拥有七大主题公园、160多个高尔夫球场、20多所高尔夫球学校。

- 奥兰多旅游资源 - 

2018年，奥兰多全年旅游量达到7500万人次（来自奥兰多旅游局），比2017年上涨了4.2%。正是这些庞大的客流量，繁荣了奥兰多的短租市场。

- 奥兰多国际机场吞吐量排名全美第13，世界第29 - 

根据美国旅游住宿网站的统计，奥兰多超过六成的游客在租赁时有以下偏好：

社区选择，更喜欢位置在主题乐园附近的地区，交通方便，环境优美、休闲娱乐设施丰富的社区；具体房子，则会优先选择美观、高性价比的。

所以，交房后，业主需要购买家具包，做好软装，以提高房子的出租率。

目前来看，大部分业主都会将房子直接委托给租赁管理公司，省时省力也放心。

业主和管理公司签订托管协议后，管理公司会帮助业主处理一系列事务，包括开通水电网，进行房屋清洁和杀虫、申请短租拍照、代缴费用等。

管理公司把房屋打理好并处理好相关手续后，就会派专人会给房屋拍照，将出租信息和照片介绍等，一同挂到airbnb等网站上，吸引租客入住。

有租客订房后，管理公司会接待租客，并进一步处理好租金和税收问题。

根据实际收入和开支情况，管理公司每个月会将净收益转给业主，并反馈月账单。至于业主，在家里等着收钱就可以了。

 关键词： 

就业和人口增长、收益稳定、医疗城、社区配套满足居住需求

• 特点：租期长，收益稳定，社区配套满足居住需求

• 租客来源：奥兰多常住人群，比如医疗城和迪士尼的工作人员、大学城的师生等

• 房价水平：24万美元起

• 优势：收益稳定，年租金净回报4-5%

• 劣势：投资或自住，只能二选一

奥兰多有两大支柱产业，一是以迪士尼为核心的旅游业，撑起了整个短租市场；二是发展势头强劲的医疗产业，繁荣了当地长租市场。

我们常说的”医疗城“，就位于奥兰多机场附近的诺娜湖。整个奥兰多医疗城总占地面积7000英亩，投资额超过30亿美金，每年创造3-5W个就业岗位，带动了76亿美元的经济效益，未来将会发展成为全美第二大医疗城。

由于医疗工作者需要在车程15min范围内居住，以应对突发情况，所以附近的长租需求非常旺盛。

除了医疗城的工作人员，奥兰多大学城的师生、迪士尼等主题乐园的职员，以及近几年入住的非本州居民，都是当前长租房的重要的租赁人群。

据统计，随着奥兰多的生物和医疗业、航空航天和国防工业、服务产业等的持续发展，奥兰多的人口数量以每年2.5% - 3.0%的速度持续增长，未来的住宅需求也愈发旺盛，房价水平将会进一步上涨。

- Lake Nora Central 房价水平 - 

目前，当地长租项目的租金净回报在5%左右，过去一年房价上涨4%，Zillow预测未来一年将上涨1.8%。

由于长租房不需要像短租一样提供那么便利齐全的软装和配套，所以买家一般在交房后，就会和管理公司签订协议。而后管理公司会派人给房屋拍照，并发布出租信息，寻找租客。

有意租房的租客会递交申请过来，申请中会包含租客的家庭状况、职业、收入、信用分数等个人信息，管理公司会从众多申请中挑选最靠谱、合适的租客进行出租，并和租客签订租赁协议。

一般来说，管理公司会在收到租客租金后，扣除自身的管理成本，然后将净收益按月转账给业主。需要注意的是，如果业主是海外买家，需要办理美国税卡，并在次年交税。

最后，我们简单总结一下奥兰多短租和长租的差别：

短租房：集中在迪士尼周边、适合家庭度假居住、社区配套满足度假需求；房价高、社区的HOA费用较高（每个月三四百美金）、租赁管理费（15%起），但现金流收益高。

长租房：集中在就业增长高的地区，比如医疗城，社区配套满足居住需求；租期长、租金稳定、社区的HOA费用较低（约一两百美金/月）、出租管理费（8%起）。