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长租VS短租,奥兰多哪种房子更赚钱?

2019-10-101553次阅读
奥兰多房产凭借“总价低、租金高、涨得快、宜居住”的特点,多次问鼎“全美最具投资价值城市”榜首,吸引来了大量投资客前来买房。


然而,不少投资客却在买房时陷入了迷茫——


奥兰多当地的短租房和长租房,投资回报都不错,到底该如何抉择?


其实,只要搞懂这各自的特点和优劣,就能挑中最适合自己的高回报好房了。



短租房


关键词: 

全美特色、旅游业、高现金流、社区配套高级


  • 特点:租期短、按天收租,可兼顾自住投资

  • 租客来源:奥兰多游客

  • 房价水平:30万美元起

  • 优势:现金流好,净租金回报6-8%

  • 劣势:收益受旅游市场和运营能力影响,风险系数比长租高


长租VS短租,奥兰多哪种房子更赚钱? - 得居房产资讯


在美国,短租项目需要拿到政府批的执照,才能合法运营。而奥兰多是美国政府规划的合法短租社区,可以说是全美特色的房地产模式。


支撑这一切的,是奥兰多的支柱产业之一,旅游产业:


奥兰多旅游资源丰富,不仅有全球最大的迪士尼乐园,占地面积是洛杉矶迪斯尼的60倍,香港迪斯尼的100倍;还同时拥有七大主题公园、160多个高尔夫球场、20多所高尔夫球学校。


长租VS短租,奥兰多哪种房子更赚钱? - 得居房产资讯

- 奥兰多旅游资源 - 


2018年,奥兰多全年旅游量达到7500万人次(来自奥兰多旅游局),比2017年上涨了4.2%。正是这些庞大的客流量,繁荣了奥兰多的短租市场。


长租VS短租,奥兰多哪种房子更赚钱? - 得居房产资讯

- 奥兰多国际机场吞吐量排名全美第13,世界第29 - 


根据美国旅游住宿网站的统计,奥兰多超过六成的游客在租赁时有以下偏好:


社区选择,更喜欢位置在主题乐园附近的地区,交通方便,环境优美、休闲娱乐设施丰富的社区;具体房子,则会优先选择美观、高性价比的。


所以,交房后,业主需要购买家具包,做好软装,以提高房子的出租率。


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目前来看,大部分业主都会将房子直接委托给租赁管理公司,省时省力也放心。


业主和管理公司签订托管协议后,管理公司会帮助业主处理一系列事务,包括开通水电网,进行房屋清洁和杀虫、申请短租拍照、代缴费用等。


管理公司把房屋打理好并处理好相关手续后,就会派专人会给房屋拍照,将出租信息和照片介绍等,一同挂到airbnb等网站上,吸引租客入住。


有租客订房后,管理公司会接待租客,并进一步处理好租金和税收问题。


根据实际收入和开支情况,管理公司每个月会将净收益转给业主,并反馈月账单。至于业主,在家里等着收钱就可以了。



长租房



 关键词: 

就业和人口增长、收益稳定、医疗城、社区配套满足居住需求


  • 特点:租期长,收益稳定,社区配套满足居住需求

  • 租客来源:奥兰多常住人群,比如医疗城和迪士尼的工作人员、大学城的师生等

  • 房价水平:24万美元起

  • 优势:收益稳定,年租金净回报4-5%

  • 劣势:投资或自住,只能二选一


长租VS短租,奥兰多哪种房子更赚钱? - 得居房产资讯


奥兰多有两大支柱产业,一是以迪士尼为核心的旅游业,撑起了整个短租市场;二是发展势头强劲的医疗产业,繁荣了当地长租市场


我们常说的”医疗城“,就位于奥兰多机场附近的诺娜湖。整个奥兰多医疗城总占地面积7000英亩,投资额超过30亿美金,每年创造3-5W个就业岗位,带动了76亿美元的经济效益,未来将会发展成为全美第二大医疗城


由于医疗工作者需要在车程15min范围内居住,以应对突发情况,所以附近的长租需求非常旺盛。


长租VS短租,奥兰多哪种房子更赚钱? - 得居房产资讯
- Lake Nora Central 的租金水平 -


除了医疗城的工作人员,奥兰多大学城的师生、迪士尼等主题乐园的职员,以及近几年入住的非本州居民,都是当前长租房的重要的租赁人群。


据统计,随着奥兰多的生物和医疗业、航空航天和国防工业、服务产业等的持续发展,奥兰多的人口数量以每年2.5% - 3.0%的速度持续增长,未来的住宅需求也愈发旺盛,房价水平将会进一步上涨。


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- Lake Nora Central 房价水平 - 

目前,当地长租项目的租金净回报在5%左右,过去一年房价上涨4%,Zillow预测未来一年将上涨1.8%。


由于长租房不需要像短租一样提供那么便利齐全的软装和配套,所以买家一般在交房后,就会和管理公司签订协议。而后管理公司会派人给房屋拍照,并发布出租信息,寻找租客。


有意租房的租客会递交申请过来,申请中会包含租客的家庭状况、职业、收入、信用分数等个人信息,管理公司会从众多申请中挑选最靠谱、合适的租客进行出租,并和租客签订租赁协议。


一般来说,管理公司会在收到租客租金后,扣除自身的管理成本,然后将净收益按月转账给业主。需要注意的是,如果业主是海外买家,需要办理美国税卡,并在次年交税。



小结


最后,我们简单总结一下奥兰多短租和长租的差别:


短租房:集中在迪士尼周边、适合家庭度假居住、社区配套满足度假需求;房价高、社区的HOA费用较高(每个月三四百美金)、租赁管理费(15%起),但现金流收益高。


长租房:集中在就业增长高的地区,比如医疗城,社区配套满足居住需求;租期长、租金稳定、社区的HOA费用较低(约一两百美金/月)、出租管理费(8%起)。

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