房地产欠下那么多债，钱都去哪儿了？

最近，相信你一定看过这样一个段子：

房地产发展这么多年，现在卖房子的欠一屁股债，买房子的也欠一屁股债，更玄幻的是，卖地的地方政府也欠了一屁股债……

问题来了，房价涨了那么多，钱都被谁赚走了？

有人就问我，这个问题，能不能给出来一个好的解释？

卖房子的欠了一屁股债，指的是房地产开发商基本上都是负债累累，这个确认是真的。有人根据企业公开信息，整理出来全国排名前100的房地产企业2019年底的情况，那真的是负债累累、触目惊心。

除了这个表格，还有人从宏观现金流的角度，用当年的商品房销售额，减去房地产开发投资到位资金，再减去房地产纳税额，每年都是负值，20年累积下来，总金额高达55.6万亿元人民币，理论上说，这全部都是房地产企业的负债，而且是不考虑利息情况下的负债。

所以，有人开玩笑说，原来房地产开发商才是全国最爱国、最坚决做多中国的群体，他们20年如一日的坚持不懈、源源不断往房地产开发中投入新的资金……

再来看买房的居民，欠下一屁股债，当然也是真的。

根据中国人民银行发布的《2020年二季度金融机构贷款投向统计报告》，截止到二季度末，金融机构的房地产开发贷款余额 11.97万亿元，个人住房贷款余额32.36万亿元。

这句话的意思就是，过去这么多年累计，房地产开发商欠下金融机构11.97万亿元，而买房的居民部门则欠下银行32.36万亿元。

至于地方政府的欠债更是众所周知，我们这里采用财政部官方数据：

所以，这个段子里“欠一屁股债”的说法，都是千真万确的真事儿——

但是，接下来的问题，“钱都被谁赚走了”，却问得不那么正确了。

因为，微观个体关于钱的债务债权，与宏观主体关于钱的债务债权，完全不是一码事儿。

从个人感受来说，我欠你1万元，就是欠了你1万元，我有债务，你有债权，但对于宏观的部门主体（如本段子中的房地产开发商、买房居民和地方政府）而言，他们的债务债权关系很大程度上是相互交织在一起的——我的债务可能就是你的债权，甚至我的债务也是我的债权。

因为当代信用经济中，宏观的债务和钱，基本上就是一码事。

这么说，可能还是有点抽象，我们用更简单形象的方式来说明。

我们不妨想象一下，一个房地产开发商，通过开发房地产赚到了钱，支付股东员工的工资奖金分红、政府的税收之外，其余的钱，以各种形式形成了房地产开发商的自有资产。然后，房地产开发商以这些自有资产为抵押，从银行申请贷款，并且在市场上发行债券，供投资者和金融机构购买，甚至还通过信托等渠道获得资金……这就是房地产开发商的债务。

所以，房地产开发商债务的债权人，一部分是金融机构，穿透的话，是居民储蓄和央行额外提供的信贷；另一部分是市场资金，穿透的话，还是居民部门的投资理财资金。

房地产开发商用融到的这些钱，向地方政府支付土地出让金，开发建设更多房子，由此进入下一轮循环。

再来看地方政府的债务是怎么形成的？

地方政府从拍卖土地中获得土地出让金，还获得了一部分地方税收资金，还有一部分钱来自中央政府的转移支付，但是，地方政府要花钱的地方更多。

教师及所有公务员的薪水支付要花钱，诸如城市的供水系统、供电系统需要定期维护完善，为了发展经济，地方政府还要大量投资铁路、公路、机场等交通基础设施，另外还有退休人员的退休金支付，医保系统支付、农村建设……

在政府这里，钱永远是不够用的，所以，地方政府也需要借债，要么他们在市场上发行债券，要么以城投公司的名义从银行贷款（这部分债务通常被称为地方政府的“隐性债务”）和发行债券，以应付各种各样的支出，由此形成了其庞大的债务。

所以，地方政府的债务，同样是来自金融机构的贷款和债券购买，穿透之后，同样是来自居民部门的储蓄和投资理财资金，还有一部分央行额外提供的信贷。

居民部门最为特殊。

不像几乎所有房地产商、地方政府都拥有大量的债务，居民部门的房地产债务，只存在那些有房贷的购房人及用房地产做抵押的房产所有者，其他居民并没有这方面的债务，这个债务的来源，基本上全部都是银行贷款，穿透的话，一部分是其他居民的储蓄，另一部分，又是央行给商业银行额外提供的信贷。

穿透了来看，不管是开发商、居民或者地方政府的债务，其债权人归根结底都是：

居民部门资金+央行的额外信贷（超出居民存款部分）。

搞清楚房地产开发商、居民和地方政府的支出构成和债务来源的话，就很容易知道，房地产行业的那些钱，究竟去了哪里，这其中并没有任何神秘之处。

房地产开发商卖房子的钱，变成股东、员工的收入和政府的税收，然后另一部分形成了自有资产，他们所赚的钱，最终是到了个人手中或变成了企业积累。

地方政府的钱，最终支付给了所有那些做政府项目的公司，然后，变成股东、员工的收入及政府的税收，还有一部分变成了公司的自有资产。

购房者支付的购房资金，首付当然直接给了房地产商，剩下每个月都要还的房贷，经过银行之手，一部分转移给了开发商，另外的一部分就变成了银行本身的利润，而银行的利润，再进一步会变成银行的股东员工的收入、国家税收以及银行自有资产积累。

所以，房地产行业的钱，最终变成了：

居民部门储蓄+非金融企业资产+银行资产。

当然，在过去20年间，中国的城市房价、尤其是大城市的房价持续上涨，有人赔有人赚，从人群区分上来讲，凡是与房地产债务债权相关的人群，相对其他人群，得到房地产的利益更多一些，特别是银行、房地产开发商、早期买下很多房产的人以及那些与地方政府关系密切的企业，这些行业的收入由此也比社会平均水平高出一截——当然，政府是公共部门，不谈收入，而企业从房地产暴涨中得到的利益，主要还是被大股东所拥有。

想想看，在马云和马化腾崛起之前，中国的顶级富豪里，排名在前面的几乎全部都是房地产开发商，还有银行每年的利润都那么高，你说钱去哪里了呢？

对于普通居民来说，如果你越早期购买房产，购买的房产越多，甚至是加的杠杆越高，你从房地产行业中得到的钱就越多——特别是在大城市，早期是不是买房，决定买多大的房子，偶然间一个决定，很可能已经决定了你一辈子在这个社会的财富等级。

也正因为过去15年房地产的大涨，让绝大多数普通人工作和劳动的价值一贬再贬，到如今，已经变得除了糊口之外，几乎不具有任何财富积累的意义，这才是作为普通人的真正悲哀。

大放水时代，货币拼命贬值！这是一个很容易陷入焦虑的时代，在愈发不确定的时代，我们越是要拨开迷雾找到真的有价值的投资市场，不要只盯着涨幅，也要避免持有单一货币资产，以及重点是能获得现金流的优质硬核资产。

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