货币超发，股市动荡，投资巨头只买这类避险资产！

2020-09-111012次阅读

◎ 作者 | 得居老吴
得居创始人CEO，追求逻辑的清华理工男，用数据解读全球楼市！

9月2日，美国股市最重要的指标“标普500指数”站上了3587点的新的历史高点，高出疫情前的高点3390将近200个点，市场一片沸腾，感觉在美联储无限QE和科技股的带动下美股重新插上了翅膀，准备一飞冲天。不少以前对美股一无所知的美国民众和国际散户都杀入场，不过仅仅三个交易日，华人街的专业机构们就给大家当头一棒，标普500就一路狂泻，跌回了3332点……一夜回到解放前，可能是很多股民的心声。

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这几天老吴的朋友们、得居的客户们纷纷都在讨论着美股的走势，是假摔还是真跌，科技股会否一蹶不振，是该坚守、止损、补仓还是做空……

老吴对美股没有深入研究，但是此时此刻，对股市这种高流动性、公众参与门槛低的投资，东西方的警句用不同的方式阐述着同一个道理。

东方是一句俗语，“当你发现跳广场的大妈都开始炒股了，就该跑了。”西方则来自于巴菲特的“别人贪婪时我恐惧，别人恐惧时我贪婪（The time to be greedy is when others are afraid, and the time to be afraid is when others are greedy.）”当然巴菲特表达了两个意思，投资上进退的时机，这也是老吴写这篇文章想给大家传递的。

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投资就是这样，All-in进股市的朋友们当然需要冒着高风险，但也有机会能博取高收益。

8月中旬的时候，老吴向一位朋友介绍了我们最近在做的事情，也就是得居推出的“奥兰多长租房的租赁保障计划”（感兴趣的朋友可以看【得居首推房屋租赁保障计划】），他其实挺心动的，但是觉得资金在美股里每天都有很大收益，感觉一两个星期就可以赚出Sawgrass Bay项目的首付（也就是10万美元），但是没想到三个交易日加上一些骚操作，之前积累的盈利都荡然无存了。

当然，美股是非常值得投资的，在美联储印钞的加持下，以及大选前的经济压力，催生有泡沫的上涨是非常合理的，就跟08年以后的中国房地产一样，赚的就是宽松货币政策引发的泡沫钱。

但是成熟的机构并不是一味把资金投入到这个泡沫池子里，从资产配置的角度，一定要把较大比例的资本放在稳健的市场里。

疫情过后，投资机构们纷纷在寻找这样的市场，一个之前不太被大机构看好的“美国独立屋租赁市场（Single-Family Rental Market）”反而成了机构追求的优质避险资产。

下面就给大家列举几个近期巨头们的动作——

● 2020年5月8日，JP Morgan Chase摩根大通投资American Home 4 Rent - $625 million (6.25亿美元)

(https://www.bloomberg.com/news/articles/2020-05-08/jpmorgan-fund-doubles-down-on-rental-houses-with-economy-shut)

● 2020年5月18日，Koch Industries 投资Amherst - $200 million (2亿美元)

(https://www.bloomberg.com/news/articles/2020-05-18/koch-backs-amherst-in-200-million-bet-on-single-family-rentals)

● 2020年7月21日，Brookfield组建Single Family Rental基金 - $300 million (3亿美元)

(https://www.bloomberg.com/news/articles/2020-07-21/brookfield-bets-on-single-family-rentals-with-300-million-fund)

● 2020年8月8日，Invitation Homes 双倍加投 Single Family Rental - $300 million (3亿美元)

(https://therealdeal.com/2020/08/08/invitation-homes-may-double-its-single-family-portfolio/)

● 2020年8月27日，Blackstone投资Tricon Residential - $300 million (3亿美元)

(https://www.bloomberg.com/news/articles/2020-08-27/blackstone-gets-back-into-rental-houses-with-tricon-investment)

来源：来自Cstar Realty整理

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这么多知名大型投资机构减少了对美国商业地产和集中式公寓的投资，转向可以收租的郊区独立屋，其实也是一个非常明确的长期投资信号，主要缘于：

1、为了应对疫情产生的经济影响，美联储采用了无限量化宽松的货币政策，市场利率不断下降，投资机构可以拿到更低成本的钱，布局有现金流的租赁型独立屋，相当于可以获得稳定可观的利差。

2、美国房地产市场在低利率和大量印钞的刺激下，走向上升通道，投资租赁型独立屋除了现金流也可以在未来获得溢价收益。

3、疫情下让美国人对居住有了新的要求，由于居家隔离令和长期居家办公的预期，使很多家庭都对居住环境有改善性的需求，一是本地改善，例如以小换大或者增加一个住所，二是迁徙，疫情使得很多美国家庭愿意迁居到了人口密度低的郊区，在规模更小的都会区安置一个更大的房子生活。所以郊区的独立屋的租赁和买卖需求都将上涨。

4、最后，对于机构而言，一定要将大比例资金放在相对稳定、安全的领域，目前来看大家一致认为租赁型独立屋是符合要求的，比以往的集中式公寓和商业地产更为稳健。另外也因为管理方式和工具的发达，使得管理分散式独立屋的效率大大提升。

今年2季度，独立屋租赁市场指数（SFRMI）快速上升到76.3，比1季度的62.5高出了13.8。该指数为年度同比指数，值在0-100之间，50代表不变，高于50代表扩张，低于50代表收缩。可见独立屋租赁市场发展非常迅速。

此外无论从入住率（Occupancy）、当前租赁活跃度（Current Leasing Activity）、未来六个月的预期租赁活跃度（Expected Leasing Activity）同比均有非常显著的上涨。

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当然，我们绝大多数都是个人家庭投资者，不可能像Blackstone这种机构一次就花数亿美元扫货，也不能像Brookfield先收购Conrex（一家在美国中西部和东南部运营着上万套独立屋租赁的机构），再大举进入这个市场。所以我们就需要自己选择区域和投资项目，而更重要的是在投资之前就选择好租赁管理机构，得居就是一个为大家从选择投资项目到后期租赁管理实现收益一体式服务的。

关于选择什么样的地方，熟悉得居的朋友都知道答案是佛州的奥兰多，至于为什么得居看好奥兰多，大家有时间可以重温一下这两篇文章——《人口和就业的走向，就是未来房价的方向！》、《长周末游客暴增200%，这座城市即将迎来报复性旅游潮！》。

除了文章中分析的产业、人口带来了奥兰多稳定的房地产买卖、长短租需求之外，从全美的横向对比看来，租赁回报水平和热度奥兰多在全美也是名列前矛的。