房价涨,房租跌,租售脱钩的时代要来了吗?
◎作者 | 双极分析师
◎来源 | 双极地产(earthabglobal)已获授权
前些天跟一个上海的朋友聊天,他去年年底买的房子,最近出手了。经历了半年的疫情动荡,房子不降反涨,小赚离场。
而与之相对,他还有另一套好地段的房子,在出租市场放了数周,依然无人问津。
而这,并非个案。
7月15日深圳调控政策发布前,深圳也出现了房价猛涨、房租普跌的现象。即使面临强势的调控政策,深圳的买卖市场也只是成交量暴跌,价格的下跌幅度仍非常有限。
不只是国内的主要城市,全球范围的核心城市,房价与房租都在脱钩。
拿美国来说,作为世界第一大疫情中心,目前的房价数据显示出普涨态势。
标准普尔6月30日发布的数据报告显示,20个主要城市里有一半的单月房价涨幅超过了1%,即使是4月30日纽约州的确诊人数已经超过30万,纽约4月份的房价较去年同期仍然上涨了2.5%,较3月份上涨了0.4%。
但同时,美国的租房市场受到了沉重打击也是市场共识。
旧金山公寓协会的执行理事在采访中表示,3月到6月间,旧金山的租房价格暴跌了10%。房地产网站Localize.city的一份报告也显示,纽约各区的租房价格下跌了3%-5%个百分点。
在欧洲,英国伦敦的数据也呈现出了同样的畸形。
根据Spareroom的数据,伦敦单间的租金整体跌幅高达7%,部分社区的租金跌幅超过20%。但伦敦的房价在今年的第二季度仍然上涨了2.1%。
为什么?
在我们的传统认知中,租售比是评价一个市场是否存在房地产泡沫的重要指标。
究竟发生了什么?让全球主要城市的房价房租出现了脱钩呢?
数据和市场脱钩
首先,疫情带来了太多的变量因素,数据不再是那个数据。
比如说成交价数据,真实成交量暴跌的情况下,购房者还是同一批人吗?
穷人们在批量的逃离核心城市。
降薪、被裁,底层购房者在今年的环境下哪还敢奢求购房?大多数行业收紧岗位是赤裸裸的现实。
这还是国内疫情控制卓有成效的前提下。
在美国,4-6月份,纽约有1/4的公寓租房者没有缴纳房租。
在英国,伦敦租金暴跌的同时,全国除伦敦外的租房需求暴涨40%,租金整体上扬3.7%。
人们在逃离大城市,开始反哺中小城市市场。
当然,这种反哺在国内市场并不明显。毕竟我们是一个自有住房率超过90%的国家。
但是,在疫情冲击下无力购房的困境,我们核心城市的底层购房者跟西方民众一样感同身受。
在纽约,1873年成立的美国经纪公司Brown Harris Stevens在第二季度的销售数据显示,他们公司第二季度纽约的新公寓成交额只有98套,仅有往年的1/4。
即使是这仅剩的1/4,其中有90%的购房者都是在3月份时已经确定。
失业的冲击,收入的缩减,占交易量主体的低端买家宣告出局。
剩余的交易,大多是疫情冲击中未受影响,或者能够保证购房计划不变的中高端买家。这其中,甚至还有很多救济疫情的低息贷款。
成交价数据如何不会涨?
成交价数据涨了,可是房子升值了吗?
当我们把目光聚焦到具体的板块,就能够看到其中的玄机。
买房就是买区位,即使危机,核心区位的房产终归是坚挺的。
但在这次疫情中,纽约曼哈顿区的高端房产成交均价出现了暴跌。
5月份整个曼哈顿价值400万美元以上的豪宅总成交量是16套,总价1亿美元。相较于19年5月份111套房源、总价11亿美元的规模比起来下跌了近90%。
平均下来,2019年的成交均价是991万/套,但今年的成交均价625万/套。
然而,我们能够宣言,曼哈顿的高端房产价格暴跌4成吗?
并不能,曼哈顿房产成交价的暴跌,是诸多高端房产大批退出市场,以及顶豪有价无市共同作用的结果。
曼哈顿的成交价暴跌有带来纽约整体成交价暴跌吗?并没有,纽约整体成交价反而上涨了。
一则是,在这个疫情失控的国度,住宅投资开始从核心区位向人口稀疏的远郊流动。
二则是,中低端市场的萎缩幅度更大,大到抹平了高端市场成交价的暴跌。
终于,我们看到了暴跌中的数据上涨。可是,今日的上涨与往日的上涨能够同日而语吗?
除了疫情之下数据的混乱,租金回报与房价的关联性在当前周期下也确实是脱钩的。
除非新冠病毒真的像流感一样跟人类长期共存,疫情对于租房市场的冲击终究是暴烈而短暂的。
用短期内租金市场的剧烈波动指导房价,至少在今天的时间点上并不合理。
与此同时,房地产的长期避险属性保障了其在当前环境下的投资热度。
房价市场不景气,挂了几个月无人问津?没关系,就算卖房变现,还有什么更好的投资选择吗?
持有现金?全球各国的政府都在疯狂的印钱,贬值没商量。
股票?关个成都使馆就能拉动股价齐齐跳水,散户真能赚到钱吗?
贵金属?黄金价格已经冲上了9年来的最高点,而且随时有打破人类历史最高价的可能。白银期货4个月上涨90%,同样也已经冲上了7年来的最高点。
说是避险资产,可两天10%的波动,谁能不心惊肉跳?
避险,抗通胀,留给投资者的选择似乎越来越少。
最近见了很多朋友,最常见的问题之一就是:房价还会跌吗?不跌了我再买一套去。
诚然,在房住不炒的大环境下,在轮番调控之下,未来几年的房地产市场不会有猛涨的行情。
可是,除了房子,又有多少相对稳妥的选择帮助人们对抗通胀呢?
房价不怎么坚挺,但成交规模确实在快速增长。
最近这段时间,有些常年卖不了几套的豪宅项目,销售团队在朋友圈天天喜报频传。更有诸多豪宅传出了秒空、半日空的消息。
这背后是大笔资金无处安放的焦虑。
而对于我们大部分普通人的财富呢?今天在手机银行上看到一个投票,如果手头有闲钱,买房和炒股之间,76%的人选择买房,26%的人选择炒股。
对于大部分国人来说,房地产仍然是最优选的投资品。
那为何那么多房子卖不动呢?
一来没闲钱,二来价太高。
房产资讯推荐
- 得居专栏
-
美国史无前例的万亿基建法案通过加速奥斯汀大都会多项公共升级
◎作者 |得居老吴得居创始人CEO,追求逻辑的清华理工男,用数据解读全球楼市!熟悉得居的朋友都知道,现阶段得居最看好的美国投资目的地,是作为德州首府的的奥斯汀 2021-11-27 2142次阅读
-
干货!2022年西雅图地区TOP10学区,快来看看有没有你家的!
◎本期房产情报,由得居美国西雅图合作伙伴提供近年来,西雅图房产市场一路高歌猛进,无论是投资还是自住,国内外买家都蜂拥而至普吉特湾畔。据大数据显示,价格和成交量势 2021-11-18 3193次阅读
-
2022年美国房地产市场新兴趋势报告®
◎作者 |象姐20W+粉丝的房产媒体人,深谙全球楼市动态,熟知海内外购房技巧。最近象姐看了一份普华永道最新发布的2022年北美地区《房地产市场新兴趋势®》。这 2021-11-15 1937次阅读
-
- 海外新闻
-
快自查下Countdown超市收据,已有人被多收45刀!
欢迎把“小才”设置成星标哦~///一名惠灵顿男子最近被Countdown超市多收了45纽币,事件发生后,他提醒所有使用该超市网上购物服务的顾客要仔细检查他们的收 2021-12-08 1698次阅读
-
新增90例!南岛出现病例!奥克兰学生确诊,28人隔离!又一地取消跨年烟花!
点击查看"红绿灯"防疫系统详情12月8日|疫情播报[距边境开放还有 143 天]新增90例社区病例奥克兰71例,怀卡托9例,北地3例丰盛湾5例,湖区1例,尼尔森 2021-12-08 1232次阅读
-
新西兰2021年“热搜”出炉!这些词条,你搜过吗?
欢迎把“小才”设置成星标哦~///谷歌公布了新西兰地区2021年搜索量最大的前10个词条。从1到10分别是:-Covid-19NZ -NBA -StuffNZ 2021-12-08 1432次阅读
-
- 投资分析
-
对北京冬奥会下黑手,中美博弈再度激化
最近微信改版打乱发布时间常有读者朋友错过文章更新将“智谷趋势”设为星标保持联系,一起前行◎作者|杨轨山S博士◎来源 |火星S博士(CrazyPhd_S)已获授权 2021-12-08 1337次阅读
-
印尼华人凭什么富可敌国?
◎作者| 劳拉申◎来源 | 环行星球(huanxingxingqiu)已获授权电影《摘金奇缘》(CrazyRichAsians)讲述了美国华人在东南亚华人家庭, 2021-12-08 1929次阅读
-
晚年生活质量由收入决定,而非资产:诺贝尔经济学家忠告
◎作者|顾影今天要说的这位诺贝尔经济学奖获得者,名为罗伯特·莫顿。他被誉为“期权之父”,是现代金融学的开创者之一,也是哈佛大学最高级别“大学教授”。 对于养老金 2021-12-08 2409次阅读
-
- 房产新闻
-
不惜成本,为自住而装修的房子果然让最挑剔的买家都被折服
位于洛杉矶ShermanOaks,5房8浴,室内8000余尺,占地近34000尺,2021年新建,现开价美金749.5万 2021-12-05 1527次阅读
-
【房产资讯24】美国房价最新预测,到2022年10月,房价将增长13.6%
Zillow预计,2021年10月至2022年10月期间,美国房价将增长13.6%,2021年底将比2020年12月上涨19.5%。预计2021年美国房屋销售量 2021-12-04 1544次阅读
-
洛杉矶百万豪宅在线拍卖——钻石吧山顶豪宅
不久前也为大家介绍过一栋【Pasadena帕萨迪纳的豪宅拍卖】起价美金400万,最终拍卖价格为美金493.5万这次即将在线拍卖的是位于洛杉矶华人东区的钻石吧Di 2021-11-27 1861次阅读
-