得居APP
得居海外房产网APP二维码
得居APP
让您全球都有家
小程序
得居海外买房-微信小程序
得居丨海外新房二手房
关注得居小程序
实时房源随时查看
公众号
得居微信公众号二维码
得居官方微信订阅号
关注得居公众号
获取房产最新资讯
海外房产交流群
海外房产交流群
扫码入群
实时获取海外房产动态

房价涨,房租跌,租售脱钩的时代要来了吗?

2020-07-271707次阅读


◎作者 | 双极分析师

◎来源 | 双极地产(earthabglobal)已获授权

前些天跟一个上海的朋友聊天,他去年年底买的房子,最近出手了。经历了半年的疫情动荡,房子不降反涨,小赚离场。


而与之相对,他还有另一套好地段的房子,在出租市场放了数周,依然无人问津。


而这,并非个案。


7月15日深圳调控政策发布前,深圳也出现了房价猛涨、房租普跌的现象。即使面临强势的调控政策,深圳的买卖市场也只是成交量暴跌,价格的下跌幅度仍非常有限。


不只是国内的主要城市,全球范围的核心城市,房价与房租都在脱钩。


拿美国来说,作为世界第一大疫情中心,目前的房价数据显示出普涨态势。


标准普尔6月30日发布的数据报告显示,20个主要城市里有一半的单月房价涨幅超过了1%,即使是4月30日纽约州的确诊人数已经超过30万,纽约4月份的房价较去年同期仍然上涨了2.5%,较3月份上涨了0.4%。


房价涨,房租跌,租售脱钩的时代要来了吗? - 得居房产资讯


但同时,美国的租房市场受到了沉重打击也是市场共识。


旧金山公寓协会的执行理事在采访中表示,3月到6月间,旧金山的租房价格暴跌了10%。房地产网站Localize.city的一份报告也显示,纽约各区的租房价格下跌了3%-5%个百分点。


在欧洲,英国伦敦的数据也呈现出了同样的畸形。


根据Spareroom的数据,伦敦单间的租金整体跌幅高达7%,部分社区的租金跌幅超过20%。但伦敦的房价在今年的第二季度仍然上涨了2.1%。


为什么?


在我们的传统认知中,租售比是评价一个市场是否存在房地产泡沫的重要指标。


究竟发生了什么?让全球主要城市的房价房租出现了脱钩呢?


房价涨,房租跌,租售脱钩的时代要来了吗? - 得居房产资讯

数据和市场脱钩


首先,疫情带来了太多的变量因素,数据不再是那个数据。


比如说成交价数据,真实成交量暴跌的情况下,购房者还是同一批人吗?


穷人们在批量的逃离核心城市。


降薪、被裁,底层购房者在今年的环境下哪还敢奢求购房?大多数行业收紧岗位是赤裸裸的现实。


这还是国内疫情控制卓有成效的前提下。


在美国,4-6月份,纽约有1/4的公寓租房者没有缴纳房租。


在英国,伦敦租金暴跌的同时,全国除伦敦外的租房需求暴涨40%,租金整体上扬3.7%。


房价涨,房租跌,租售脱钩的时代要来了吗? - 得居房产资讯


人们在逃离大城市,开始反哺中小城市市场。


当然,这种反哺在国内市场并不明显。毕竟我们是一个自有住房率超过90%的国家。


但是,在疫情冲击下无力购房的困境,我们核心城市的底层购房者跟西方民众一样感同身受。


在纽约,1873年成立的美国经纪公司Brown Harris Stevens在第二季度的销售数据显示,他们公司第二季度纽约的新公寓成交额只有98套,仅有往年的1/4。


即使是这仅剩的1/4,其中有90%的购房者都是在3月份时已经确定。


失业的冲击,收入的缩减,占交易量主体的低端买家宣告出局。


剩余的交易,大多是疫情冲击中未受影响,或者能够保证购房计划不变的中高端买家。这其中,甚至还有很多救济疫情的低息贷款。


房价涨,房租跌,租售脱钩的时代要来了吗? - 得居房产资讯

成交价数据如何不会涨?


成交价数据涨了,可是房子升值了吗?


当我们把目光聚焦到具体的板块,就能够看到其中的玄机。


买房就是买区位,即使危机,核心区位的房产终归是坚挺的。


但在这次疫情中,纽约曼哈顿区的高端房产成交均价出现了暴跌。


房价涨,房租跌,租售脱钩的时代要来了吗? - 得居房产资讯


5月份整个曼哈顿价值400万美元以上的豪宅总成交量是16套,总价1亿美元。相较于19年5月份111套房源、总价11亿美元的规模比起来下跌了近90%。


平均下来,2019年的成交均价是991万/套,但今年的成交均价625万/套。


然而,我们能够宣言,曼哈顿的高端房产价格暴跌4成吗?


并不能,曼哈顿房产成交价的暴跌,是诸多高端房产大批退出市场,以及顶豪有价无市共同作用的结果。


曼哈顿的成交价暴跌有带来纽约整体成交价暴跌吗?并没有,纽约整体成交价反而上涨了。


一则是,在这个疫情失控的国度,住宅投资开始从核心区位向人口稀疏的远郊流动。


二则是,中低端市场的萎缩幅度更大,大到抹平了高端市场成交价的暴跌。


终于,我们看到了暴跌中的数据上涨。可是,今日的上涨与往日的上涨能够同日而语吗?


除了疫情之下数据的混乱,租金回报与房价的关联性在当前周期下也确实是脱钩的。


除非新冠病毒真的像流感一样跟人类长期共存,疫情对于租房市场的冲击终究是暴烈而短暂的。


用短期内租金市场的剧烈波动指导房价,至少在今天的时间点上并不合理。


与此同时,房地产的长期避险属性保障了其在当前环境下的投资热度。


房价市场不景气,挂了几个月无人问津?没关系,就算卖房变现,还有什么更好的投资选择吗?


持有现金?全球各国的政府都在疯狂的印钱,贬值没商量。


股票?关个成都使馆就能拉动股价齐齐跳水,散户真能赚到钱吗?


贵金属?黄金价格已经冲上了9年来的最高点,而且随时有打破人类历史最高价的可能。白银期货4个月上涨90%,同样也已经冲上了7年来的最高点。


房价涨,房租跌,租售脱钩的时代要来了吗? - 得居房产资讯


说是避险资产,可两天10%的波动,谁能不心惊肉跳?


房价涨,房租跌,租售脱钩的时代要来了吗? - 得居房产资讯


避险,抗通胀,留给投资者的选择似乎越来越少。


最近见了很多朋友,最常见的问题之一就是:房价还会跌吗?不跌了我再买一套去。


诚然,在房住不炒的大环境下,在轮番调控之下,未来几年的房地产市场不会有猛涨的行情。


可是,除了房子,又有多少相对稳妥的选择帮助人们对抗通胀呢?


房价不怎么坚挺,但成交规模确实在快速增长。


最近这段时间,有些常年卖不了几套的豪宅项目,销售团队在朋友圈天天喜报频传。更有诸多豪宅传出了秒空、半日空的消息。


这背后是大笔资金无处安放的焦虑。


而对于我们大部分普通人的财富呢?今天在手机银行上看到一个投票,如果手头有闲钱,买房和炒股之间,76%的人选择买房,26%的人选择炒股。


对于大部分国人来说,房地产仍然是最优选的投资品。


那为何那么多房子卖不动呢?


一来没闲钱,二来价太高。


房价涨,房租跌,租售脱钩的时代要来了吗? - 得居房产资讯


715新政从天而降,多少刚需房票不翼而飞?

深圳限购,临深区域却成了背后最大赢家?

识别二维码获取直播链接,下周二晚8点掘金大讲堂带您关注,被深圳限购改写的大湾区房产投资逻辑。



房价涨,房租跌,租售脱钩的时代要来了吗? - 得居房产资讯

房产资讯推荐

更多房产资讯 >

海外房产推荐

更多国外房源 >