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中国天价小区,总价比国家GDP都高!

2018-12-211809次阅读

最牛小区:估值超过110个国家的GDP


在房地产做了这么多年,有些时候自己都麻木了。


印象中,上一次特别震惊还是因为——“中国有3000多人拥有100多套房子”。具体的消息来源已经记不清楚了,反正没过多久这个消息就死翘翘了。


这回应该算是第二次震惊了:


《证券时报》旗下的“数据宝”公布了一个房产数据——目前全国至少有9个小区的市值超过千亿元。


排在首位的广州碧桂园凤凰城,市值接近2800亿。大家可能对这个数字的概念不是很清楚,我可以简单对比一下:


万科A现在的市值是2963亿元,比凤凰城高不了多少,格力电器的市值只有2273亿元,还比凤凰城低上一些;


2017年广东湛江的GDP总量是2790亿元,排名全第81位,也比凤凰城的估值低;


2017年约旦GDP总量2735亿元,在全球185个国家中排名第85位,以此推算凤凰城打败了111个国家。


这个数字的危险性,可见一斑。做投资的应该都明白一个道理——高峰过后,必有低谷。所以,我身边有不少人——尤其那些去年买房投资的,都心塞得很。


今年国内很多城市的房价都在跌,而且“坏消息”不断:


香港行政长官林郑月娥公开表态,“如果有人幻想政府出招救市,大可以省省”;


深圳出台了楼市涨停板新规,要求房价调整超过15%的提前备案;


上海、重庆象征性试点房产税,持房成本可能会进一步加大;


至于三四线城市,媒体早已经一片唱衰……


人们开始有点担心,楼市冰封期来了?甚至担心中国楼市会不会崩盘?其实某种意义上,这算是好事,能早些清醒总比盲目狂热好些。这个道理,日本已经证实了。



疯狂日本:有能力买下整个美国


日本和中国有很多相似的地方,比方说都曾是世界工厂,都经历过经济快速发展,都遭遇了高房价。


80年代的日本是全世界的制造器,印着“Made in Japan”的商品遍布球各个角落。当然,日本经济也在高速发展。1988到1990年,日本经济的增长率都保持在5%以上,是同期世界上发展最快的国家之一。


那时候,也是日本房价最高的时候,卖掉东京一个广场就能买下美国整个加州,卖掉整个东京可以买下美国。想想前文所说的市值千亿的小区,是不是有点类似?


不过,当时的日本人坚信房价还会涨,经济还会好,整个社会都在狂欢:


企业家们大肆收购美国企业和美国资产,三菱财阀买下了美国经济的象征——位于纽约市的洛克菲勒中心大厦;


日本民众拿着钞票扫荡全球奢侈品,买下了60% LV,拍下了一半以上的名画;


日本年轻人无心学业,甚至无心工作,偶尔去高级酒店面试,一天下来能领百万日元红包;


日本人在炒高了本地房价后,开始购置海外房产,他们几乎买下了10%的美国,当时的日本首相中曾根康弘,曾得意洋洋地说:


美国人是劣等民族,二战通过武力没有征服美国,现在日本有能力买下整个美国!


当时的日本人为何如此自信呢?他们有3个强大的理由:


第一,土地不会贬值的神话在日本蔓延。日本是岛国,实际可居住面积少的可怜,但日本有2亿的人口。人们坚信在日本,土地永远是稀缺的,稀缺的自然不会贬值。


第二,政府不会让房价下跌。银行、企业、人民都牵涉到了房地产当中,一旦房价下跌,日本会全线崩盘,所以人们认为政府绝对不可能放弃房地产。


第三,日本经济连续20年快速增长。经济增长意味着就业,意味着人口流向城市,意味着住房需求,人们认为这是高房价的支撑点。


最终的结果大家都知道,1991年,房地产泡沫破裂,大城市房价直接腰斩,小城市房价下跌20%~30%,随后就是“失去的二十年”。


庆幸的是,我们还有日本这个先例在,也庆幸中国政府足够清醒。所以在我看来,现在的国内楼市遇冷,未尝不是一件好事。


当然,作为一个地产从业者,我必须提醒大家现在的国内楼市,投资风险太高。



房产投资:千万别做接盘侠


那么,什么才是稳健的、低风险的投资?如何判断一个城市的房价泡沫多还是少?如何防止自己成为接盘侠


这里有几个指标可以参考,包括房价收入比、租金回报率。


所谓房价收入比就是把当地的房价和收入进行对比,你可以简单地理解为在当地买套房需要工作多长时间。根据2018年上半年的数据,全球房价负担能力最弱的十个城市如下:


如果一个地方的房价收入比过高,而房价负担能力很弱,那这里多半是有泡沫的。看看上榜的城市,你应该有所体会。


另外,彭博社有一个类似的数据,统计的是全球主要城市的居住成本,这个数据更全面一些,除了考虑房价、收入之外,也考虑物价水平。今年的最新数据显示,居住成本最高的10个城市分别是:


布宜诺斯艾利斯(阿根廷首都)、基辅(乌克兰首都)、孟买(印度)、雅加达(印度尼西亚首都)、上海、胡志明市(越南)、北京、里约热内卢(巴西)、波哥大(哥伦比亚首都)


除了房价收入比,还有一个指标是租金回报率。这个数据对投资者来说,更实在一些。


在胡润刚刚发布的《2018年全球房产投资回报指数》中,我们可以看到各城市的租金收益率(胡润数据整体比实际投资略低):


  • PS:仅展示部分数据


如果当地的房价收入比不合理,同时租金回报又低,那这里多半在等待接盘侠入场。相反,如果你发现某个市场的房价收入比低、租金回报高,如果当地经济、人口向好,那赶紧买入。当然,任何报告都有滞后性,时间差还是要考虑进去的。


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