楼市进入史上最冷横盘期,薅开发商羊毛的机会来了?

对中国许多房地产商来说，2019年的冬天来得特别早、特别冷。

被称为“金九银十”的时节，他们却感到寒风阵阵。

一则聊天记录披露，为了卖房，时代中国搞起了全民营销，领导带头上阵，还传出了别管是销售还是经理、副总，只要“完不成卖房任务就走人”的裁员消息。

自房地产成为这个人口大国的支柱产业以来，每年这个时候，开发商都要铆足了劲开始冲刺业绩。

只是以往，开发商是不大发愁客人不上门的，只恨房子盖得太慢，为此，他们不得不发明了很多方法，比如摇号、预售、验资门槛……等多种办法筛选购房者。

今年则是形势所迫。其实所谓的“金九银十”两年前就徒有其表，今年叠加了政策收紧、贸易摩擦、经济下行、管控加码……房企要拼命“过冬”。

撑过冬天的才可以讲希望。这不，全民营销、内部审计、裁减人员……房企的大招都用上了。

所以，从现在起，铁定进入楼市打折促销的“肉搏”期，急红了眼的开发商，为冲回款，很有可能做出大幅让利，甚至出现踩踏出清的情况。

那当然就是入市的良机。

你黄师傅建议，需要投资、自住的朋友，有空一定要多去看看，说不定就捡漏成功了。

01

开发商有点急。

8月上旬，许家印的恒大就率先亮出了促销的大旗。这比往年都早得多。据传，部分公寓、写字楼的最低折扣达到6折。

中国楼市的季节性周期中，一般有两个“旺季”，就是所谓的3-5月“小阳春”，和9-10月的“金九银十”，开发商都会搞优惠活动促销。

除此之外，实际上，还有一个隐藏的“黄金期”，就是“金九银十”之后的11月、12月。如果还在冲刺业绩目标，开发商甚至愿意亏本甩卖。

2019的促销季开始的早，有很大可能会持续到12月底。

虽然他们诚意满满，但媒体并不那么看好，它们预测，今年将会是史上最冷的“金九银十”。

和往年相比，一些不乐观的信号早已显现。

一是，今年的楼市“小阳春”结束得特别早，可以说是戛然而止。

1-3月，房地产市场确实出现了一波好行情，顺风顺水地上涨了一波，但是很快就受到迎头痛击。

4月19日，政治局会议再提“房住不炒”，要求落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

住建部频频出手，对房价、地价波动幅度较大的城市进行预警，摁住蠢蠢欲动的地方政府。

“小阳春”就像春天里的白雪，很快融化消失。这也给全年的楼市打了预防针。

二是，政府调控坚决，杀死了房价“松绑”的预期。

整个上半年，全国各地出台的调控政策达到251次，同比上升三成，前所未有地严防死守。

下半年不仅没有松动，还在持续加码，调控异常坚决。

特别是731政治局会议明确“不将房地产作为短期刺激经济的工具”，直接定了调。

开发商关于房价“松绑”的微茫希望，至此彻底熄火。

三是，央行找到了神奇的利率工具“LPR”，严控货币之水流入楼市，房贷预期从紧。

以往，央妈开闸“放水”是楼市的久旱甘霖，也是刺激房价上行的根源之一。

但是，这次央行利用贷款利率市场化的契机，推出LPR作为房贷利率的参考标准，且规定首套房利率不低于LPR，二套房不低于LPR+0.6%。

这样一来，买房就不能再获得像以往“打折”的利率优惠了。

种种迹象显示，今年的楼市绝对是“稳”字当头，房价很难“顶风作案”。

02

既然房价不存在上涨的势，市场观望的情绪就变得很浓。

1-7月，商品房销售面积同比下降了1.3%，办公和商业用房下降超过10%。上半年，上市房企的规模增速明显低于去年同期。

楼市吃紧的惊人消息，接二连三的传来。

房企的融资变得非常困难。富力、旭辉等很多房企已经停止拿地。融创的老板孙宏斌说，严控房企融资将常态化，下半年拿地将基本停止。

万科也开始减员。碧桂园更是减员达到1.5万人。恒大带头开启全国性的促销“抢收”，比往年提早了一个多月，最低折扣达到7.8折。

房企纷纷喊日子很难过。这里面有真准备过冬的，也有蛰伏要伺机而动的。但降价声终于此起彼伏的喊了出来，开始在全国蔓延。

8月以来，全国已经有多个城市陆陆续续传出降价消息：

——广州率先降价，最高直降10000元/㎡，两天跌了6000元/㎡

——南京地价降温，二手房成交量持续下滑；

——合肥高价盘降价，最高降4536元/㎡；

——郑州、武汉有楼盘直降3000元/㎡；

这些降价的楼盘，最早出现在远郊，由小品牌开发商开始，掀起打折促销的浪潮。

房企为什么必须降价？除了对市场悲观，更重要的是要“保命”。

国家严控信贷资金流向房地产。多数房企融资成本超过5.5%，恒大、荣盛、泰禾等更是超过8%。

更要命的是，海外融资成本也已骤升，2019年以来，房企计划发行的海外债数量、规模均创同期历史新高。泰禾更发出15%的超高利率美元债。

在偿债高峰到来的今年，负债率、融资成本可能成为房企“生死线”。

开发商最怕的不是房价下跌，而是现金流断裂。当年规模直追万科的“黑马”顺驰，就是因为扩张速度太快，现金流断裂而“猝死”。

越是硬撑，风险越大。

接下来的“金九银十”到年底，“降价大甩卖”将成为很多房企唯一的选择。

03

巴菲特说，在别人恐惧时我贪婪，在别人贪婪时我恐惧。

这一投资原则，放在中国楼市周期里，同样适合。只是绝大多数人，都做不到。

在楼市的每一个投资者，就像一家“微型房企”，看准时机，在合适的地段买入，等到上涨周期再择机卖出，赚取市场红利。

所以，楼市投资可以跟房企拿地相类比。

越是牛逼的房企，越是重视现金流的管理。牢牢把控负债率的“安全线”，账上必须有足够的现金，等到机会出现，立即出手，又稳又准。

就像万科，半年报显示其持有货币资金1438.7亿元，远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元。

在富力等企业因资金紧张停止拿地时，万科开始逆势扩张。

上半年，万科新增项目的权益地价总额约649.8亿，均价为6900元/平方米，分别同比增长12.38%、36.53%。不仅没有减少，还增加了投资，往地价更高的地段“出击”。

七八月份，万科开始加速，频频出手，加速扩充土地储备。

其中，7月万科新增项目17宗，拿地金额263.65亿；8月新增项目28个，权益地价高达315.47亿。两个月加起来，就已逼近上半年的总和！

所以说，姜还是老的辣，楼市抄底，还是得学习万科。

除了万科，碧桂园、融创、中海等大牌房地产企业拿地也不手软。比如融创，账面上趴着1380亿现金，不走招拍挂途径拿地了，却紧紧盯着并购收购的拿地机会。

在2008年和2014年两次楼市周期里，有一些原本名不见经传的开发商豪赌上位，上演了规模奇迹，其中充满了冒险与侥幸。

相比之下，这种不顾风险的豪赌，风险就太大。

今年的“金九银十”，可能是一次投资机会，还因为政策调控是“夹心式”的，虽然房价不涨，但也不会出现“断崖式”下降。

8月，大连发出“限价令”，对房地产市场进行调控，明确不能涨价。但同时也规定，如果降价，跌幅不能超5%。

这基本上反映了地方政府的心理底线。

中央盯得很紧，房价不能明显上涨，但是如果房价不断下跌，将严重影响地方经济，阻碍土地出让，直接影响土地财政。

据你黄师傅了解，不少地方政府都和开发商有“约法三章”，降幅最多在10%左右。

这样一来，只要现金流能够支撑，杠杆率不太高的情况下，选择价值地段投资，做好长期持有的准备，那么，接下来这段时间是不错的出手机会。

在史上最冷的“金九银十”，瑟瑟寒风中，看准时机，这也许就会成为薅开发商羊毛的好机会！